【婚前财产抵押】到底离婚案件中按揭的房产如何分割

随着离婚率及房产私有化程度的提高，作为最主要的夫妻共同财产的房产的分割就成了离婚案件中极其重要的法律问题，特别是婚前按揭的房产如何分割在理论界和司法实践中都产生了一定的争议。

在司法实践中，通常的做法一般有两种：第一种，认为按揭的房产是夫妻共同财产，但一方婚前已付部分属于其个人的财产，应由夫妻另一方弥补之;第二种做法认为，按揭的房产应当属于夫妻双方中的买方，后以夫妻共同财产还“按揭”，买方应当弥补夫妻共同财产。

笔者认为：以上两种做法都有失偏颇。要正确处理婚前按揭的房产，就应当了解按揭的含义，并归入到一定的法律关系当中加以分析。

“按揭”一词是英文“mortgage”(抵押)的音译，先见于港、澳、台地区。80年代末以来，逐渐见于我国大陆。香港地区的“按揭”分广义和狭义两种，大陆目前仅是狭义的按揭。其含义是，购房者把所购房产抵押给金融机构获得贷款支付房款的行为。在实践中还存在期房按揭的情况，其含义是房产卖方(开发商)通过协议将买方对期房的期权抵押给金融机构，并取得贷款的行为。

很显然，“按揭”所对应的法律含义是抵押贷款。根据“按揭”在实践中的不同又分为两种情况：一种是房产抵押，在办理“按揭”过程中，买方已经办理了房产证。另一种是期房抵押，即在办理“抵押”时，买方并未取得房产证，买方要购买的房产甚至还没有产生，其所购买的只是一种期权。

了解了“按揭”的含义和实践中的反映，对如何分割婚前按揭的房产就很简单了。如果夫妻一方在婚前按揭的房产在结婚登记时已取得产权证，那么在法律上的含义就是夫妻一方在婚前已拥有此房产的所有权，但是其婚前有欠银行的个人债务(按揭贷款)。如夫妻双方在婚后共同还“按揭”，应当认定房产属于个人财产，归还“按揭”的款项属于夫妻共同财产，房产所有人应当归还给夫妻双方加以分割;如果夫妻一方在婚前按揭的房产在结婚登记时尚未取得产权证的，那么根据《婚姻法》的规定，婚后取得的财产属于夫妻共同财产。也即房产属于夫妻共同所有。但是，夫妻双方中的买方已在婚前支付了一部分的购房款，此款属于其个人的债权，应当首先用夫妻共同财产来予以弥补。房产剩余部分的价值属于夫妻共同财产，可依法予以分割。

在离婚诉讼的房产分割中，还应当注意：按《 婚姻法 解释二》第11条之解释，“一方以个人财产投资取得的收益”也属于共同财产。这涉及到一个问题：夫妻一方已有足够的或者多处房产的情况下，在婚前所购房产在婚后处理，其超出原来支出的增值部分就又可能作为“一方的个人财产投资取得的收益”加以分割。