转租合同纠纷案代理词

[ 2008-4-5 1:09:00 | by: 王欢 ]

尊敬的审判员：

岭南接受原告李某华的委托，指派王欢律师担任原告的委托代理人，现代理人结合本案的证据材料和庭审情况，发表如下代理意见，敬请贵院充分考虑。

一、交纳诉争商铺租金的义务人是承租人王某凯而并非原告，原告和第三人之间从未建立过任何租赁关系，不存在交租的义务。

按照原、被告双方签订的《借铺协议》及相关收款收据的描述，原告已向被告支付六年租金共计九万元，被告有义务确保原告正常使用该商铺六年。《借铺协议》中附件(一)第(1)条：“乙方要每月按时交立市场的规费，如超期未交铺位的租金和管理服务费……”中的表述与事实不符，也违背公平原则，原告向被告支付的六年租金总额为九万元，平均每月租金为1250元，而承租人王某凯承租该商铺需向第三人支付的每月租金仅为830元，原告向被告支付的租金远高于承租商铺的租金。该商铺的交租义务人为承租人王某凯，在王某凯死后，义务人应为同意继承租赁合同的继承人，因此被告以原告没有按期交租金构成违约为由推卸责任，完全混淆了各方的权利义务关系。

二、本案的焦点在于被告未经第三人书面同意将无权处分的商铺转租给原告，并由于被告怠于履行本应属于承租人的交租义务，导致商铺被收回。

根据《》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。换言之，如果无权处分人没有经权利人追认或者在订立合同后取得处分权，则合同应为无效。根据第三人与王某凯签订的《租赁合同》第七条：合同生效后，乙方(王某凯)应合法自主经营，经营权不得擅自转租，如需向第三者转让经营权，需向甲方书面申请，经甲方书面同意，并办理有关转让手续后方能生效。法院庭审过程中，第三人表示从未知道该商铺存在转租行为，也不同意该商铺的转租，坚持按双方签订《租赁合同》处理，根据合同约定，由于转租没有向第三人书面申请，没有经第三人书面同意，亦未办理有关转让手续，因此，转租不能生效。

关于商铺是否已被收回的问题，第三人在庭审中已确认在商铺上加了一把锁，正因为这把锁，使原告已无法使用该商铺。第三人已以事实行为确认原告与被告之间的转租属无效，并拒绝让原告与被告继续履行合同，不能因为第三人陈述其没有收回商铺的意思就置原告已无法使用该商铺的事实于不顾。第三人是否因为该商铺存在转租行为而解除其与承租人之间的租赁关系，是第三人与承租人之间的关系，与原告无关，但其单方加锁并拒绝原告继续使用商铺对原告而言已是收回商铺，原告使用该商铺的合同目的已无法实现。

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