【在建工程抵押权变更】浅析房地产抵押权的对外效力

房地产抵押后，因其权属和占有仍归抵押人。抵押人仍可以依法支配处分属于自己拥有的房地产，从而在该项房地产上形成新的法律关系或者保持既存的法律关系。抵押权的存在就会对房地产上既存的或新发生的诸种相关法律关系产生一定的影响力，这便是其对外效力。例如，房地产产权人将已经抵押的房地产依法转让、出租、再抵押而发生的法律关系都会同抵押权发生相关影响。房地产抵押权的对外效力主要涉及以下几种情况抵押权对房地产出租法律关系的影响。

房地产抵押权对房地产出租法律关系的影响，可能发生两种情况一种情况就是房地产权利人将已经出租的房地产抵押，另一种情况就是房地产权利人将已经抵押的房地产出租。在这两种情况中，抵押权对房地产出租法律关系的效力不同。前一种情况租赁关系成立在先，抵押权设立后，抵押权的设立、实现均对租赁关系不发生影响，法律只要求抵押人以书面形式将设定抵押之事实告知承租人、原租赁合同继续有效。从抵押权的设定来看，租赁与抵押互不影响。因为已经出租的财产仍归出租人所有，他在不影响承租人之占有使用的前提下仍有权支配处分财产，而抵押权的设定并不要求财产的移转占有，因此，租赁关系的有效存在不影响出租人将已经出租财产再行设定抵押，抵押权的设定也不影响承租人对财产的占有利用。

从抵押权的实现来看，抵押权人将抵押财产依法拍卖变卖后买受人获得了抵押财产的所有权，按照“买卖不破租赁”的原则，租赁关系可以对抗新的买受人，使租赁关系继续有效，只是出租人发生了变化，让位于抵押物的买受人。因而，抵押的实行也不影响租赁关系的存在。在后一种情况中，租赁关系成立在后，抵押权设定在先，抵押权对租赁关系就要发生影响，租赁关系应当随抵押权的实现而解除。从租赁关系的成立来看，租赁关系应当随抵押权的实现而解除。从租赁关系的成立来看，租赁关系不受抵押权效力的影响，因为已经抵押的财产仍归抵押人所有和占有，他仍然有权将该财产出租。但是抵押权是设定在先的一种物权，而租赁权是设定在后的一种债权，按照物权优先债权、前权优于后权的原则，租赁权不得对抗抵押权，随着抵押权的实现，抵押物新的买受人不受租赁关系的约束，承租人不得对抗买受人，租赁关系应随即解除。