预售登记与期房抵押登记

根据物权法关于预告登记的规定，预告登记的范围不仅限于房屋买卖，还包括其他不动产物权，物权包括所有权、用益物权和担保物权。也就是说，有关不动产物权、用益物权以及担保物权均可进行预告登记。在担保物权的预告登记中，最常见的就是抵押权的预告登记。当债务人为保证自己的债务履行而向债权人提供不动产抵押时，债权人即抵押权人为了将来顺利地实现其抵押权，便可进行抵押权的预告登记。我国法律规定，不动产买卖应当办理房产过户手续，但当购房者所购买的房屋是正在建设的房屋，在购买时，该房屋不可能取得房屋产权证书，其是否有权进行抵押预告登记该登记是否产生抵押权利呢笔者从以下几个方面谈谈自己的观点：

1、法律肯定了预售期房抵押实质上是一种以未来取得的权益作为抵押物的权利。我国《城市房地产管理法》和《合同法》规定，不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记之后才具备法定的生效条件。因此在建房屋只有取得房屋所有权证书后才能进行抵押。期房抵押标的是将来建成的房屋，不可能在房产局办理权属登记，也就是说商品房建设方在未取得权利证书以前，抵押登记是无法实现的。

我国虽承认土地使用权可以作为抵押标的物，但对尚未形成物权的期待权作为抵押标的物还没有具体规定。这些法律已不能满足实践中的需要，最高人民法院及相关部门又制定了如下法律法规及司法解释。1997年建设部布的《城市房地产抵押管理办法》第3条明确认可预售商品房可以设定抵押。最高人民法院的有关担保法的司法解释中也用以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院即可以认定抵押有效。以上规定为期房抵押提供了法律依据。

在实践中如果限制在建房屋抵押，势必使银行在房地产市场中贷款风险加大，从而影响信贷资金在该行业的流动。而国家为了扩大内需，拉动经济，出台了一系列积极措施，包括居民购房的按揭贷款。当居民购买的房屋是期房时，并以办理银行按揭贷款的形式支付房款时，银行往往要求购房者对所购买的在建房屋实行抵押预告登记。并非所有的预售商品房抵押都有效，预售商品房抵押有效的必要条件是将预售商品房的买卖合同或抵押贷款合同向房地产部门办理预告登记。因此，预售商品房只有按规定办理了抵押登记，人民法院才认定是有效的。这里的抵押登记其实就是一种预告登记。