【土地使用权抵押】关于土地使用权抵押融资藏隐患

土地使用权抵押在我国土地使用权人作为债务人(抵押人)，在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。

在上海市国土资源局国有土地使用权抵押公示榜上，《每日经济新闻》发现，去年12月以来上海各区县入榜的地块出现惊人的增势：去年8月到12月的4个月里，上海各区县只有16幅地块入榜，但去年12月至昨日截稿，3个多月的时间里上海各区县入榜的地块骤增至206幅，增幅高达1187.5%。其中入榜地块最多的是今年1月份，达到84幅，而3月份至今短短一周时间里，已新增14幅地块。在公示榜中充当抵押权人角色的金融机构除了银行，还包括一些典当行。《每日经济新闻》昨日从上海几家典当行了解到，目前典当行基本按土地拍卖价格的50%发放当金。对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60%。就利率而言，典当行2.5%至3%的月利率是银行的四五倍。因此一笔大额的土地典当业务，即便典当行对收费稍微下浮，开发商的成本也是非常高的。

上海统计局统计数据显示，受到宏观调控政策的影响，2005年上海商品房销售的火爆形势迅速降温，而销售的受阻，令越来越多的开发商资金链开始吃紧。此前有媒体报道，一些开发商曾接受苏浙资金和一些地下钱庄高达10%-20%年利率要求，有些开发商甚至公然以30%的年利率求借资金，资金压力可见一斑。除此之外，中房指数华东研究院副院长陈晟认为，当前房地产融资渠道的短缺，亦导致开发商蜂拥通过土地抵押加大融资力度。

一位业内人士对此指出，之前在中国房地产行业中，拿地→以土地抵押银行贷款筹集启动资金(用来拆迁等开发前期支出)→销售回款→偿还欠款补交土地出让金的开发模式，一直是许多房地产企业以极少的自有资金完成资本的原始积累制胜法宝。但是，这种高财务杠杆开发模式隐含着极大的财务风险。“一旦出现资金链断裂，缺乏自有资金的房地产商无法为债务清偿提供合理保障，就转化为由银行来承担理应由开发商承担的风险。”上述业内人士强调。

此外，如果是划拨土地使用权抵押，一旦开发商到期未履行债务，按规定抵押权人(银行等金融机构)可以优先获得抵押的土地使用权，但抵押权人要额外交纳划拨土地使用权出让金(收益金)。“为了保证国有资产的运营安全，划拨土地使用权补交出让金的标准是比较高的，一般为该地块使用权市场转让价总额的35%-50%，这样在无形中极大增加了抵押权人的金融风险。”该业内人士进一步表示。可能受影响还有购房者。“抵押权的设定会直接影响购房者的合法权益。”

陈晟强调，如果开发商不能及时付清所欠的款项或在楼盘销售上出现问题，抵押权人强行要求所欠款项返还时，根据有关规定，土地使用权抵押如未解除，购房者将无法办理房屋产权证。事实上，这种情况此前已频频出现。