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房改房过户办理注意事项

来源:大律师网 法律知识 时间:2019-07-16 浏览:0
导读:摘要:房改房过户办理存在一定的麻烦,因为房改房情况特殊,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。下面让我们来看看房改房过户有哪些需要

摘要:

房改房过户办理存在一定的麻烦,因为房改房情况特殊,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。下面让我们来看看房改房过户有哪些需要注意的地方。

房改房过户注意事项

一、 了解产权可靠性

确认产权的房主是否与卖房人是同一人,可到房管部门查询产权证的真实性,要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

二、确认登记的面积、使用期限

在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外,土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用,这是由原业主支付的。

三、清楚房屋背景与周边环境

买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用,或者房屋是否抵押给银行,可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的,要现场使用以确认是否有损坏,观察户内外电线是否有老化现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,是普通电话还是宽频,小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

四、确定房价的合理性

通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值,买家还要多留意媒体信息、广告、宣传,然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估,让双方达成合理的房价。

五、慎重办理交易过户手续

办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关,不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题,建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交回卖方。

值得注意的是,产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续,有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说,产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方,在此之前,卖方随时可能毁约。

另据中介公司介绍,房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条,即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

房改房过户费用

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契税

契税实行3% ~5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡,各地经济差别较大的实际情况。因此,各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%~5%的幅度税率规定范围内,按照该地区的实际情况决定。

印花税

按比例税率计算应纳税额的方法:应纳税额=计税金额×适用税率

按定额税率计算应纳税额的方法:应纳税额=凭证数量×单位税额

注:房改房的过户费用是按照商品房的契税和印花税标准交纳;

土地出让金

房改房需要交纳土地出让金,计算公式为:当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释:当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年,由政府颁布的房改房成本价,也就是“今年”的成本价】,市目前的房改房成本价为1560元/平米(部分县有所下浮),也就是说,成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后,其产权性质即等同于商品房产权了;

个人所得税

房改房的个人所得税计算方法与商品房相同,只是起算时间上,房改房是以该房产当初房改时,交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算,需提供当时的缴款凭证作为计算依据,另外,在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时,房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据,而是统一核定为4000元/平米;

需要注意的是,除了可以直接上市的成本价房改房以外,还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型,标准价和优惠价的房改房上市,需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市,优惠价、标准价补足成本价的计算公式为:当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%,交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

按相关规定,以标准价购得的“房改房”上市时,应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时,要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。

小结:

房改房过户流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同,具体可以询问当地房管局。需要了解更多,请继续关注法律常识频道。

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