【买卖租赁】莫到维权时才看清风险 房屋买卖租赁成诉讼热点

又到“315”消费者权益日，记者了解到，近年来，房屋买卖、租赁案件成为民事诉讼中的热点。记者日前在浦东新区法院采访时，法官以近期审理的典型案例提醒消费者：莫到“维权”时再看清个中风险―――

虚假买卖“套贷”行为风险大

小陈因做生意亟需资金周转，便想到通过虚假买卖房屋的方式“套贷”。经同学介绍找到李某后，双方商定：由李某虚假购买小陈的一套房产向银行贷款，一切手续费用由小陈负担，所贷款项由小陈使用并归还，同时支付李某1万元好处费，2年后再将房屋产权转回给小陈。双方按约在房地产交易中心办理了房屋过户手续，从银行“套”出贷款42万元。

之后2年，双方相安无事。但当小陈要求李某将房屋过户回来时，李某却要求小陈再支付10万元好处费。于是，小陈一纸诉状告到法院，要求判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，恢复房屋产权归自己所有。

法院审理中查明，双方之间的房屋买卖实为“套贷”，扰乱了正常的社会金融秩序。因此，判决双方签订的买卖合同无效，小陈归还贷款后，李某将房屋产权恢复到小陈名下。

法官提醒

因个人直接向银行贷款较为困难，一般也以较高的消费贷款利率计算，因此类似的“套贷”案件在日常审理中并不鲜见。但事实上，这一做法首先有触犯刑法、承担刑事责任的可能;其次，假卖者很可能因假买者反悔等原因无法“讨回”自己的房屋，有的假买者甚至会另行到交易中心办理新的房产证，向其他人出售或抵押借款，在这种情况下，即使将来法院判定为“假买卖”，也可能基于第三人利益的保护而不能使房产返还原主。对于假买者来说，也可能因为名义出卖人无力继续按揭偿债，导致自身承担较重的民事责任。

违章建筑合同不受法律保护

袁某是一位民营企业家，随着公司业务不断扩大，亟需租赁一个仓库存放货物。通过网络，袁某在花木地区找到一幢二层楼房和一个自行车库，房东开价每年4万元，租金标准大大低于市场价。为打消袁某的疑虑，房东还特地提供了自己和某生产队签订的土地租赁协议及该生产队出具的准许建造房屋的证明。

与房东签订了为期5年的房屋租赁协议后，袁某支付了首期6个月的租金并开始装修。刚刚装修完毕，他却突然接到房东的书面通知，称房屋是违章建筑，双方租赁协议无效，要求袁某立即搬离。事后袁某得知，是房东见到自己把房屋装修一新后，觉得租金太便宜了，便想将自己赶走，再以高价将房屋租给他人。眼见袁某坚决不肯搬，房东遂将其告上法庭。

法院认定，生产队无权将农用地出租给他人建造房屋，因此该房屋属于违章搭建，故双方签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定，是无效合同。房东明知如此，仍将房屋出租给袁某，后又以此为由要求确认合同无效，其主观过错明显，应承担相应的缔约过失责任。最终，法院判决袁某立即搬离，房东赔偿其经济损失2万元。

法官提醒

违章建筑的租赁不受法律保护。承租人一定要先了解清楚房屋的权属情况，确认其是不是出租人所有的合法建筑。具体而言，首先要看有没有国家房屋土地管理部门颁发的房地产权证，如对房产证真假有疑问，可到区县房地产登记部门核实。有些房屋虽然没有房产证，但出租人能够提供区县级以上政府部门出具的合法建造手续的，也属合法建筑。需要特别提醒的是，生产队、村民小组、村委会、乡镇政府没有建设用地、房屋建造的审批权，因此他们出具的关于出租土地建房的批准、证明文件不具法律效力。

户口迁移，双方预先做好约定

王某将位于昌里东路的一套房屋以50万元的价格转让给李某。合同约定：王某在房屋过户之日起50日内将户口迁出，否则每逾期一日，应当按照房屋总价的万分之五向李某支付赔偿金。此后，双方如期办理了产权过户手续，但王某的户口却一直没迁走。李某多次催促，对方却以自己名下没有其他房产、户口无处迁入为由予以拒绝。李某遂将王某告上法庭，要求判决王某将户口迁出。

案件审理过程中，李某得知户籍迁移问题不属于民事案件的受理范围，因此将诉讼请求变更为要求王某支付逾期迁出户口的违约金。法院认为，双方在合同中的相关约定合法有效，最终判决支持了李某的诉讼请求。

法官提醒

户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，即便合同中明确约定出卖人有义务将户口迁出，法院也不能做出强制出卖人迁移户口的判决。二手房交易中，买家应当事先了解清楚房屋内的户口情况，并要求卖方在交易之前将户口全部迁出。如果卖方确实无法在交易之前迁出户口的，双方可以约定具体的迁出日期及逾期迁出的违约金，这样既可弥补买方损失，又能起到督促作用。