【国有土地租赁合同】上海市国有土地租赁暂行办法

第一章 总则

第一条

为了促进土地资源优化配置和合理利用，完善土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家有关土地有偿使用的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条

本办法适用于本市行政区域内的国有土地租赁活动。

第三条

本办法所称的国有土地租赁，是指市、县人民政府以及浦东新区管委会按照建设用地的批准权限，将国有土地以一定年限出租给土地使用者，由土地使用者作为承租人支付租金的行为。

第四条

上海市房屋土地管理局负责本市国有土地租赁的管理工作。

第二章 国有土地租赁的范围、条件和程序

第五条

除商品房项目用地应当通过国有土地使用权出让的方式取得外，其他项目用地可以按照本办法的规定，通过国有土地租赁的方式取得。

第六条

除法律、法规另有规定外，境内外的自然人、法人和其他组织均可以按照本办法的规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。

第七条

国有土地租赁必须按照本市土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求进行。

第八条

国有土地租赁可以采取协议、招标、拍卖等方式。

通过协议方式租赁国有土地的，土地使用者应当按照本市有关规定，办理建设项目计划立项、建设用地规划许可、建设用地审批等相关手续。

通过招标、拍卖方式租赁国有土地的，可以参照土地使用权出让的有关程序进行。

第九条

国有土地租赁应当签订租赁合同。

租赁合同由市房地局、浦东新区土地管理部门和县土地管理部门与承租人签订。

第十条

租赁合同应当载明以下主要内容：

租赁当事人;

租赁地块的座落、四至范围和面积;

租赁地块的规划用地性质和规划技术参数;

租赁年限;

租金金额、支付期限和支付方式;

租赁当事人的权利和义务;

租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及其费用;

租赁地块市政配套设施建设的责任和费用;

租赁地块的交付期限;

项目建设的开工和完成期限;

租赁合同终止时，地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式;

违约责任;

争议的解决方式;

当事人约定的其他事项。

租赁合同应当参照使用标准格式。租赁合同的标准格式由市房地局制订。

第十一条

国有土地租赁的年限可以由租赁当事人双方约定，但不超过下列最高年限：

工业用地为50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;

商业、旅游、娱乐用地为40年;

其他用地为50年。

企业法人的国有土地租赁年限，不得超过其营业执照规定的经营年限。

第十二条

租赁土地的租金应当符合市场价格水平，并不得低于本市外商投资企业土地使用费标准。

第十三条

承租人应当按照下列规定，向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续：

租赁合同签订时，租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除或者土地连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出租的，承租人应当持签订的租赁合同，办理租赁土地使用权登记。

租赁合同中约定由出租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在出租人按租赁合同约定交付租赁地块后，由承租人办理租赁土地使用权登记。

租赁合同中约定由承租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，出租人应当发给承租人土地临时使用证明;承租人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理租赁土地使用权登记。

租赁土地使用权登记后，市房地局应当向承租人颁发房地产权证书，并在房地产权证书上注明“土地租赁”。

第三章 租赁当事人的权利和义务

第十四条

承租人应当按照租赁合同约定的规划用地性质、规划要求和其他条件，进行土地开发、利用和经营。

第十五条

在国有土地租赁年限内，承租人需改变租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求的，必须向出租人和城市规划管理部门提出申请。经批准的，承租人应当与出租人重新签订租赁合同或者签订补充合同，并相应调整租金;不予批准的，出租人或者城市规划管理部门应当书面告知承租人。

第十六条

以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

按照租赁合同的约定进行投资开发，地上建筑物、构筑物和其他附着物已建成;

承租人已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、构筑物和其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书。

以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，租赁合同载明的权利、义务随之转移。

第十七条

按照租赁合同的约定，受让人必须是境内自然人、法人或者其他组织的租赁地块上房地产，需要向境外的自然人、法人或者其他组织转让时，应当征得出租人的同意。出租人同意转让的，应当由转让的受让人与出租人重新签订租赁合同，并相应调整租金。

第十八条