职工调离原单位后的房改房，没有特殊约定的房屋归自己

【案情】李某原系某研究所职工，在任期间，该所分配给李某住房一 套，后李某按照房改房政策购买了此套住房。后李某调离了工作，并将房改房 卖与吴某，所有手续办妥之后，吴某却发现该房已被研究所分与其在职的另一 职工蒋某，并已人住装修，吴某遂以侵权提出诉讼，要求研究所和蒋某交还此 房屋并赔偿损失。诉讼期间，该研究所又向李某和吴某提起诉讼，主张两人的 房屋买卖合同无效，无权处分房屋。一审法院认为两案相互关联，遂合并 审理。

【审判】

法院经审理后认为，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋 行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，研究所辩称李某离开单位 后，应将其名下的这套诉争住房产权通过回购的方式归还该所，但未能提供双 方办理回购、产权变更登记的相关证据，依据定、物权公示原则，该研 究所对这套住房的处分系无权处分，其将房屋分配给蒋某使用的行为无效。而 吴某通过房产交易这一合法途径成为诉争房屋的所有权人，却因为研究所和蒋 某无效的分房行为不能行使产权人的权利，而造成该无效行为的过错在于该研 究所，对此，该所应对吴某的损失承担赔偿责任，包括其房屋出租可得利益,按每月800元标准计算租金损失;而蒋某对诉争房屋添附的装潢能拆除的予以 拆除，不能拆除造成的损失，可另案向该研究所主张，蒋某使用诉争房屋期间的水、电费，应由蒋某自己承担。

【评析】

本案焦点之一是：该研究所是否仍有权处分该房屋?

研究所认为，根据该研究所内部制定的《人事管理办法》的规定，调离 所人员工作服务年限不满25年的，必须先交房后办手续，对职工自购房改房， 按照售房当年当地政府规定的售房价原价回购房改房方可调动。李某作为研究 所职工，在为单位工作了23年后提出调离研究所，该所研究同意了其申请， 但同时要求李某按照《人事管理办法》的规定交回住房。2003年初，李某将 该套住房的两证交回研究所，实施了交房行为。基于此，研究所为李某办理了 调动手续。

李某辩称：本案的争议房屋是我的私有财产，我拥有合法的房屋产权证和 土地使用证，依法有权占有、使用、收益、处分该房屋，研究所不得以任何理 由侵占我的私有财产。就算单位内部通过了有关调离先退房的有关规定，但该 规定也无权处分李某的私有财产，该规定属无效。另外，李某辩称，他在申请 调离原工作单位时，根本不存在向研究所交房的情节，因旧的《房屋产权证》 和《土地使用证》遗失，后及时进行了补办，一切手续合法有效。

本案焦点之二是：李某与吴某的买卖合同是否有效?

研究所诉称，该所为李某办理了调动手续之后，将该房以房改房性质分配 给其他职工，而李某背着研究所将该住房出售给吴某，研究所并不知道李某和 吴某之间的房屋转卖行为，故请求法院判令两人签订的房屋买卖契约无效。

吴某辩称，他与李某签订的房地产买卖契约合法有效，并已支付了全部购 房款和相关的契税，且已申领了诉争房屋的新的所有权证和土地使用权证，因 此他已依法取得诉争房屋的所有权。而且，研究所在本案中的主体资格不适 格，该所无权主张此房屋买卖契约无效。

关于职工调离后单位所购房改房应否退回的问题，根据国务院《关于深 化城镇住房制度改革的决定》和已经出台的相关房改政策、法规中，对职工 辞职或调离时，所购房改房是否必须退回原单位并没有作明确规定。虽无明文 规定，但根据房改精神来看，职工在购买房改房时，如果单位并未与职工签订 工作年限等附加协议，那么职工就有权自主处置所购住房，包括带走和买卖， 单位无权以种种理由收回房子或附加条件。但如果单位在售房时与职工签订了 有关工作年限等方面的附加协议，那就得具体情况具体对待了。这一般分为两 种情况：一是所签订的附加协议若符合国家政策，并不违法，而且是双方自愿 签订的，那么就具有法律效力，双方都应当遵守和履行;二是所签的附加协议 若有悖于房改政策和有关的规定，或者违背一方真实意愿，那么就不具有法律效力，对双方没有约束力。

就本案而言，研究所内部制定的《人事管理办法》明文规定：“调离所人 员工作服务年限不满25年的，必须先交房后办手续，对职工自购房改房，按 照售房当年当地政府规定的售房价原价回购房改房方可调动”，但这些规定不 是双方当事人的自愿和真实意思表示，所以，该研究所主张收回房屋是不成 立的。笔者认为，首先，我国《宪法》第十三条第一款规定：“公民的合法 的私有财产不受侵犯”，即表明自然人个人合法所有的生活资料和生产资料 非经法定程序不得由其他任何组织或个人剥夺，私有财产的所有权受国家法 律的严格保护。本案中，李某系诉争房屋的原所有权人，对房屋享有占有、 使用、收益、处分的权利，其自愿将房屋出售给吴某，双方签订的《房地产 买卖合同》合法有效;其次，该研究所内部职代会通过的《人事管理办法》 有权对单位内部人事任免、职务、职责等内容作出规定，该规定对职工具有 约束力，但无权对职工个人享有财产权作出限制，否则，该部分内容因侵犯 了公民的个人财产权而无效。