案件回放

2005年7月初，张某与前夫黄某，约定将双方在婚姻存续期间购买的位于广州市的某房产归两子女所有，暂由黄某管理，待两子女成年后由子女管理。签订协议后，双方尚未办理转名至子女名下的手续。

但由于经济困难，张某又改变了主意，决定将仍在自己名下的这套物业转让出去。2007年8月，陆某通过中介公司介绍，向张某交付了2万元，第二天，签订了，约定向购买上述房产。

合同签订后，当天双方到房管部门递交了房产过户文件，领取了受理回执，陆某向张某支付了首期款，张某将房屋交付给陆某使用。黄某得知后，申请某区人民法院查封了该房产，并要求张某将房产过户到其两名子女名下，以致该房产最终未成功过户更名至原告名下。陆某向某区人民法院，他认为，既然房管局都已经接受了递件，这就证明交易是可行的，他要求张某继续履行房屋买卖合同，办理过户手续，并按照房款总额的每日千分之一支付。

是非对错

开庭时，法院通知黄某作为参加诉讼。庭审中，原告陆某称自己不知道被告张某与第三人离婚的事实，属于善意第三人，要求继续履行合同，中介公司未尽责审查被告身份及情况，存在过错，应负。被告称同意继续履行合同，但不同意支付违约金，并称已经告知中介公司房屋存在赠与问题，但中介公司说先不要与原告说，所以未告诉原告。虽然与第三人签订了赠与房产给子女的协议，但现因生活困难，只能出售房屋，且房屋系个人出资购买，所以有权出售。第三人称，该房产属于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻，他不知道也不同意出售房屋，其两名子女也不同意出售房屋，原告和被告串通损害其两名子女利益。

法院经审理后认为，该房产属于共有房产，离婚时并未约定归被告个人所有，约定归两名子女所有，但尚未办理过户至子女名下的手续，故仍属于夫妻共有财产，因为第三人不同意出售，所以房屋买卖合同无效。最后法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

专家提醒

专家认为，这个案件给我们的启示是，本案讼争房产的是被告一个人的名字，已经由其单方完成了递件手续，一般情况下，被告单方签约是有效的，但如果夫妻离婚或正在闹离婚，则单方签约就无效，这比较符合情理，相关判例不少。

作为买房人，应尽量要求夫妻双方签名或确认合同有效或要求未到现场的一方出具，或通过手机电话录音方式征求未到场一方对签约的确认（用自己的手机，以便保留证据）。如果是离婚的夫妻，要求其出示或经公证或民政局确认的离婚协议，如协议约定归一方所有的房产即可以由其单方签约出售，否则要求两人共同签约。此外，对于离婚的人士来说，如果协议将给孩子，应该尽快过户至孩子名下，否则管理房产的一方可以转卖房产拿钱。