房屋不能如期入住怎么处理?

　　和开发商签订的《商品房买卖合同》中清晰地约定了交房日期，但未能如期入住，该如何处理呢?对此，购房者有权要求出卖人支付违约金或者赔偿损失。

　　第一，从合同法规定的层面来讲，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。《商品房买卖合同》约定的违约责任条款就是计算依据，这个违约责任条款可以约定为一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　第二，如果合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布的，或者有资格的房地产评估机构评定的，同地段同类房屋租金标准确定。

　　如果合同中约定的延期交房的违约金较高，发生纠纷向法院起诉后，开发商以约定的违约金过高为由请求减少的，当然开发商应当结此负有举证义务;如果合同约定的延期交房的违约金过低，购房者当然也可以请求予以增加。通常情况，合同既约定违约金又约定了赔偿损失的，不能同时适用，可择一较高者进行主张。

交房的注意事项有哪些

　　1、注意交房条件

　　购房者在收房时应该对房屋进行仔细的检查，不要过分相信开发商，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房。

　　2、先验房再办手续

　　购房者应该确认房屋验收完全没有问题之后再办理交房手续，因为有些开发商会要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，最后再办理手续，并且应该将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。

交房的条件有哪些?

　　为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表通常包括以下内容：

　　1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称;

　　2、勘察、设计、施工、监理单位意见;

　　3、竣工验收备案文件清单，主要包括：

　　工程竣工验收报告，内容包括室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收原始文件;

　　规划许可证和规划验收认可文件;看看是否具备下列条件：

　　(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

　　(2)有完整的技术档案和施工管理资料;

　　(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

　　(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

　　(5)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　　商品房交房标准的法律规定

　　1、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　2、房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　3、住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　4、一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件，也就是我们所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。

　　5、如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准;如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。