北岭桂花村B区阳明阁改造后楼道内宽敞明亮，焕然一新。
北岭桂花村B区阳明阁改造后楼道内的通讯线路全部重新规划布线。
在珠海主城区，有一部分小区从上世纪80、90年代就开始见证香洲区的成长。几十年过去了，小区业主习惯于主城区的完善配套、邻里间的和睦感情，不舍得搬离，但小区内部日渐老旧的环境设施也成为他们所面临的问题。
近几年，香洲区一些老旧小区悄然“梳妆打扮”，面目一新。在改造过程中，香洲区通过发动公众参与、引入专业规划指导，对小区环境、楼道、电梯等公共空间的环境进行改造，提升社区自主管理的水平，走出了一条“居民自筹自建共享”的老旧小区整治提升“新路子”。
近日，记者跟随香洲区城市更新局的工作人员，走访了主城区内几个已完成改造的小区，一探这些老旧小区的新面貌……
老旧小区改造典型案例
议事代表牵头 业主自筹资金
阳明阁20年老楼道美丽蜕变
10月31日上午10时，记者来到刚验收的北岭桂花村B区阳明阁。只见楼道内宽敞明亮、天花墙壁粉刷一新、墙面及地面铺设了瓷砖和防滑地砖、楼道扶手和铁栏杆重新刷漆、通讯线路全部重新规划布线……翻新后的楼道给人焕然一新的感觉。
然而，就在三个月前，这里还是一幅脏乱差的景象。据北岭社区议事会会议秘书邓巧燕介绍，北岭桂花村B区建于上个世纪90年代，落成入住已有27年，由于建设时间久远，小区逐渐变得老旧，其中阳明阁的老旧状况尤为严重，内部楼道每层公共设施都有不同程度的老化现象：单元楼道路面和台阶多处马赛克缺失、斑驳不平；内墙因下雨发霉起皮；线路乱拉显得非常杂乱，部分电线沿着墙体垂落下来，身高1.2米左右的小朋友就触手可及，既不美观又存在极大的安全隐患。
为了让居民们有一个干净整洁的楼道，打造温馨邻里，2019年3月20日，小区议事代表刘永琼和胡礼宏通过小区物业主任联系楼道热心业主，讨论楼道翻新事宜，翻新楼道的想法一经提出得到业主的响应和支持，大家共同分析阳明阁楼道存在的各种问题，并一一对应提出具体整改内容和要求，最后确定翻新工程包括更换所有地板和台阶马赛克、对墙体和窗台进行防水粉刷并贴上2米多高的瓷砖、整理楼道电线、翻新扶手等。
经过多方对比，大家最终选定总价为113260元的报价工程。其中，35%的资金由拱北街道北岭社区议事会幸福基金支持，共39641元；65%为自筹资金部分，共73619元。桂花村B区物业支持36779元，剩余36840元由阳明阁的40户住户每户分摊921元。
当提到为何要出资支持楼道改造时，桂花村B区物业主任刘正贵告诉记者，改造后，业主们居住的环境变好了，物业与业主间的关系也就更融洽了。“下一步，我们还计划将楼道的对讲机及大门进行翻新改造。”他说。
提起整治提升后的效果，小区的业主都纷纷竖起大拇指为改造工程点赞。2019年68岁的业主李旗在阳明阁住了近20年，他笑呵呵地告诉记者，以前的阳明阁楼道墙面发霉掉皮，网线拉得像蜘蛛网一样，地面脏乱还不平整。整治提升后，效果相当好，房子也增值了，居民们都很满意。“每天一早推开门，看到楼道崭新的面貌，心情特别舒畅！”
政府改造基础设施 居民自筹翻新楼道
凤凰南路1001号小区内外兼修华丽“变身”
10月31日下午3时，记者来到了凤凰南路1001号小区。在不久前完成楼道翻新的2栋1单元，记者看到，楼梯间干净明亮，看不到任何杂物。改造后，消防栓和楼梯扶手重新涂了漆、楼道换上了感应灯、原本杂乱无章的电线全部收纳整理、墙壁也刷成了温馨的粉白色……
据狮山街道东风社区党委书记刘雁介绍，凤凰南路1001号小区建成于上世纪80年代，因建成时间长且规划滞后，小区内环境较差、基础设施破旧、排水排污管网老化堵塞、杂物房乱搭乱建、管线老化、缺乏绿化。
2014年，香洲区政府出资进行了老旧小区提升整治，包括地下雨水、污水管网分流、路灯改造和煤气管道入户等部分，将管网全部改入地下，对外立面进行翻新，合理规划停车位，增设智能环保垃圾房，原来的单车房区域也被改造成小区内的文化长廊，新增的休闲娱乐健身设施成了住户们的绝佳去处，并新设警务室、物业用房。
在改造的过程中，凤凰南路1001号小区还成立了小区业主委员会，通过街道、社区和业主共同努力，建立物业管理机构，健全业主自治机制，选举产生业主委员，选聘物业管理公司，提升小区管理水平，实现常态化管理。
虽然整治工程效果明显，但由于楼龄较长，小区建筑物楼道内部墙面破损，电线、网线杂乱无章，电箱存在不同程度破损，导致电线裸露在外，平日里楼道人来人往，存在很大安全隐患。
“在东风社区党委的指导下，业委会党支部以及小区热心老党员陈锦新、杨华秀积极发动居民多次协商楼道翻新事宜。”刘雁告诉记者，2018年10月初，凤凰南路1001号1栋1单元居民通过整改方案、筹款方案，共筹款19000余元，于当年12月完成楼道翻新工作，该楼道翻新完成后，在小区立即形成示范引领效应。
2019年9月，该小区2栋1单元、3栋2单元业主自主筹资44000余元，每户平均分摊1800元-2000元，翻新自家楼道。
10月中旬，整治提升工程正式完成。从楼梯改造计划的酝酿、到提出倡议、与施工单位签合同并开工、完工，历时两个多月。这两个多月，让一座30余年的老楼焕发了新的生机。
2019年90岁高龄的钱斌是凤凰南路1001号小区里年纪最大的居民，“从1983年小区建成入住开始，我就住在这里，已经30多年了。”他告诉记者，政府改造后，小区外部环境大变样，后来业主自发筹集经费整治的楼道也变得干净明亮，小区环境由外到内都变美了。
钱斌的一番话道出了所有业主的心声。刘雁表示，现阶段，已完成翻新楼道的居民打算再次协商楼道公约，推举楼长，对楼道进行有序管养。
凤凰南路1001号小区的改造成效，周边小区的居民纷纷看在眼里。2019年以来，一路之隔的东风路110号小区也启动了老旧小区整治提升工作。东风社区坚持“党建引领，社区营造”的工作方法，主动上门入户征求业主意见，协助小区成立首届议事委员会，选出5名党性强、威望高、热心肠的小区业主议事委员会代表，积极搭建平台，多次组织小区业主议事委员会成员、建设单位、设计单位等对小区物业管理方案、小区整治提升方案进行协商讨论，促成初步方案落地。
日前，东风路110号小区整治提升方案已通过业主表决，并已公示完毕，将于2019年内开始动工。
以奖补形式推进
老旧小区改造
为尽快形成“小区提出申请、政府审核统筹、街道组织实施、物管及时跟上”的工作机制，近日，香洲区城市更新局制订了《香洲区老旧小区楼房建筑物本体整治提升奖补办法》。《办法》中提到，在今后的老旧小区改造中，楼房建筑物本体部分整治提升所需资金由所在楼房建筑物的业主自行筹资解决，整治提升工程结束后，区政府按业主与区财政出资1:1比例且每户最高不超过5000元给予奖补。
香洲区相关负责人认为，《办法》出台将大大调动广大群众参与老旧小区改造的积极性和主动性，充分发挥居民主人翁精神，实现“要我改”到“我要改”的转变，从而加快香洲区老旧小区改造的步伐。
楼房建筑物本体整治提升
政府按1:1的比例进行奖补
据介绍，老旧小区整治提升内容，包括市政配套设施、环境配套设施和楼房建筑物本体三大部分。老旧小区整治提升资金由财政全部出资和财政奖补两部分组成。其中，市政配套设施和环境配套设施整治提升所需资金由财政全部出资解决；楼房建筑物本体部分整治提升所需资金由所在楼房建筑物的业主自行筹资解决，对困难群众所需部分由区财政予以支持。
《办法》中提到，楼房建筑物本体整治提升的奖补范围包括：楼道基础修缮、楼道照明改造、安防门禁系统、窗户防盗网、屋面整治、消防、管线和建筑物外墙翻新等。
楼房建筑物本体整治提升主体为小区居民，各镇街要积极推动成立业主委员会或建立业主代表议事制度协助推进整治提升。若整栋楼房建筑物本体整治提升，则该栋居民为整治提升主体，若为整个小区楼房建筑物本体整治提升，则小区全部居民为整治提升主体。上述整治提升的范围可根据小区居民意愿及客观场地条件选择实施。
整治提升后，区政府按业主与区财政出资1:1比例且每户最高不超过5000元的额度给予奖补，奖补金额作为工程款，拨付给业主委员会或经相应楼房建筑物三分之二以上业主申请直接拨付给施工单位。“比如每户居民需要分摊费用1000元，区政府将奖补居民500元，最高奖补不超过5000元。”香洲区城市更新局相关负责人解释说。
2000年前建成的老旧小区
三分之二以上业主同意可申请奖补
记者获悉，香洲区已在2019年年初出台《关于开展新一轮老旧小区整治提升工作的指导意见》，明确提出，建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活的住宅小区，经占建筑物总面积三分之二以上的业主及占总户数三分之二以上的业主同意后，向属地镇街提交小区整治提升书面申请材料，并附有完善的整治提升后小区物业管理方案，可按照《办法》申请老旧小区改造奖补资金。
在奖补审批流程上，《办法》中提到，整治提升主体根据《关于开展新一轮老旧小区整治提升工作的指导意见》流程，书面向各镇街提出整治提升项目申请。各镇街委托相关咨询和技术单位对拟整治提升对象进行方案设计、评估造价，出具成果报告；整治提升主体根据成果报告选择拟整治提升项目，形成初步工程预算，再进行表决并将表决结果及工程预算报属地居委会备案。
整治提升主体自行筹集整治提升工程款，按相关规定自行委托施工单位进行整治提升，则签订相关合同并报属地居委会备案。属地居委会将工程预算属于奖补部分预算上报镇街，由镇街向区财政部门申请奖补金预算。
工程竣工后，各镇街应委托第三方评估机构，联合整治提升主体代表、属地居委会等进行竣工验收，镇街委托造价结算单位对照工程预算核实工程竣工费用，签名确认，形成竣工验收报告材料，出具工程结算报告。
属地居委会汇总上述表决结果、工程预算、施工合同、工程结算书及竣工验收报告等资料，并填写支出汇总表，按业主与区财政出资1:1比例且每户最高不超过5000元的规定，向镇街提出申请支付政府奖补资金。
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