二手房买卖里门道多，多数人可以一辈子就买一次房，强要学习全部的二手房交易知识是不现实且不必要的，为此，小编特地请教跟大律师网合作的律师，总结出以下六点，只要掌握以下六点，二手房买卖尽在掌握之中。
二手房买卖中有很多不同的情况，但是如果不符合以下情况的，买房一定要谨慎考虑。
1、卖方一定要是房屋的房屋产权所有人。
物权法对不动产的物权变更有规定，不是产权人，是不能处分不动产物权的，而且在交易时设定了登记为物权变更的必要条件，使非产权人在法律上处分不动产失去合法性。但是实践中却不尽如此，亲人直接代理出卖房产的，比如“崽卖爷田”的情况，比如授权委托书代卖的。对于这种情况，买方是一定要调查清楚卖方有没有产权所有人出具的合法的授权委托书，调查清楚委托人与受托人的身份证明，授权的权限、期限，防止被骗。
另外一种情况可能很多人想象不到，就是父母或者其他监护人出卖未成年人的房产，这里买房要特别注意了，一定要弄清楚监护人是不是为了未成年人的利益，像付学费、付医疗费等等等，否则，买卖合同是无效的。
2、卖方作为产权人一定要有民事行为能力，不能是小孩子，不能是精神病患者。
如果没有没有民事行为能力或者民事行为能力受限制，签订的合同是效力待定的，只有监护人追认，合同才是有效的。具体分为以下两种情形：
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，应由其监护人代理实施民事行为，他们不能独立签订房屋买卖合同。
(2)限制民事行为能力人未取得监护人的同意签订的房屋买卖合同。限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人，他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们对房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为缺乏判断能力和自我保护能力，进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。未经监护人同意，限制民事行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
3、出卖房屋时应经产权共有人同意，典型的情况向夫妻一方卖房，买房最好了解清楚另一方是否也愿意出卖房产。
《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。
房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。实践中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的产权证上只登记为一人，难以辨别是否共有产权。购买人可以查看产权人的结婚证书、户口本等相关证书加以了解。凡属夫妻共有、家庭共有的房屋在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代签合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，买卖行为可能无效。
特别应注意，房改房上市交易，除房产证上记载的产权人签字外，还需同住人签字同意。
4、出卖房屋时不得侵犯优先购买权
按照法律规定，房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，在同等条件下，承租人有优先购买权。
所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。如果购买已出租房屋，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
5、出卖的房屋必须依法取得权属证书
这里有三种未取得权属证书而买卖的情况比较常见，一是转让未取得权属证书的“期房”，二是转让未取得权属证书的“回迁房”，三是转让违章建筑的房屋。
前两种情况购买人应慎重处理，如果签订合同时出卖人尚未取得“三证”，而发生纠纷时已经取得，买卖合同有效，如发生纠纷时还未取得“三证”，合同将被认定无效。如房价上涨，出卖人恶意不办理权证，却主张当初所签合同无效，买受人将因此受到很大损失。对第三种违章建筑的房屋不得进行买卖，否则买卖无效。
6、出卖的房屋不应有权利限制
一是设有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房须征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，不能擅自交易过户。
（编辑：不一）
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