《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

　　第十一条(征收范围确定后不得实施的行为)

　　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：

　　(一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名;

　　(二)房屋转让、析产、分割、赠与;

　　(三)新增、变更工商营业登记;

　　(四)迁入户口或者分户;

　　(五)其他不当增加补偿费用的行为。

　　有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。

　　房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构以及公有房屋出租人等单位。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

　　第十三条(房屋调查登记)

　　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

　　第十四条(对未经登记建筑的调查、认定和处理)

　　区(县)人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　第十五条(征收补偿方案的拟订和论证)

　　房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区(县)人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容：

　　(一)房屋征收与补偿的法律依据;

　　(二)房屋征收的目的;

　　(三)房屋征收的范围;

　　(四)被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;

　　(五)房屋征收补偿方式、标准和计算方法;

　　(六)补贴和奖励标准;

　　(七)用于产权调换房屋的基本情况和选购方法;

　　(八)房屋征收评估机构选定办法;

　　(九)房屋征收补偿的签约期限;

　　(十)搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;

　　(十一)受委托的房屋征收事务所名称;

　　(十二)其他事项。

　　区(县)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区(县)人民政府还应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。

　　第二十六条(征收居住房屋的补偿方式)

　　征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区(县)人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

　　第二十七条(征收居住房屋的补偿、补贴和奖励)

　　征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助：

　　(一)被征收房屋的房地产市场评估价格;

　　(二)价格补贴;

　　(三)特定房屋类型的套型面积补贴;

　　(四)居住困难户的保障补贴;

　　(五)搬迁费和临时安置费。

　　对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体奖励标准由各区(县)人民政府制定。

　　第二十八条(征收居住房屋的补偿、补贴计算标准)

　　被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但本细则有特别规定的，从其规定。

　　评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

　　评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。

　　价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。

　　被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区(县)人民政府制定。

　　第二十九条(征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准)

　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

　　第三十条(征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准)

　　征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%;对房屋承租人的补偿按照第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

　　第三十一条(居住困难户的优先保障)

　　按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

　　保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

　　折算单价由区(县)人民政府公布。

　　符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。

　　第三十三条(征收居住房屋的其他补贴标准)

　　征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。

　　征收居住房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。

　　临时安置费和搬迁费的具体标准由区(县)人民政府制定。

　　第三十四条(征收非居住房屋的补偿)

　　征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：

　　(一)被征收房屋的市场评估价格;

　　(二)设备搬迁和安装费用;

　　(三)无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;

　　(四)停产停业损失补偿。

　　被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

　　第三十五条(停产停业损失补偿)

　　因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

　　被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

　　第三十六条(征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准)

　　征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

　　第三十七条(征收宗教团体所有的房屋的补偿标准)

　　征收宗教团体所有的房屋，房屋征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见，并与宗教团体签订征收补偿协议。

　　征收由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。征收居住房屋的，补偿方式与标准按照本细则第三十条规定执行。征收非居住房屋的，对被征收人的补偿金额为：评估价格×100%，对房屋承租人的补偿按照第三十六条有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

　　第三十八条(征收依法代管房屋的补偿标准)

　　征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。补偿方式与标准，按照本细则第三十七条第二款的规定执行。

　　第三十九条(征收设有抵押权房屋的补偿标准)

　　征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

　　抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

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