房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。接下来我们大律师网的小编将整理有关2018年房屋租赁合同纠纷案例的祥细内容，欢迎阅读了解相关知道，希望能够帮助到有所需要的人。
2018年房屋租赁合同纠纷案例
案情简介
2006年10月18日，沈某与某医药公司签订了《房屋租赁合同》，将自己的房屋出租给某医药公司从事医疗服务。合同第4条约定年租金为380000元。增加条款商定，每年的12月1日和6月1日各付一次半年租金。第11条商定，租赁期间，乙方（医药公司）如无正当借口逾期支付租金超出15天的，未超出30天的，每逾期一日，则乙方须按未付租金的3%支付违约金。
2008年12月1日是合同商定的交付租金的时间，但某医药公司未按商定交纳租金。经沈某屡次催促后，某医药公司仍未交纳。于是，沈某一纸诉状将某医药公司诉至人民法院，要求医药公司按合同商定支付拖延的租金190000元及延时支付租金的违约金171000元。
在庭审经过中，某医药公司辩称，未交纳租金的情况属实，但职责不在医药公司，而是医药公司找不到沈某，不能交纳租金。所以，医药公司不应承受延时交纳租金的违约金，而且沈某计量的违约金过高，即使应支付违约金，也应减少违约金。
法院判决
经法院审理后，裁判医药公司向沈某支付拖延的租金190000元，关于违约金部分，法院采信了医药公司的观点，认为违约金过高，酌情裁判医药公司支付违约金20000元。
案件分析
本案是房屋租赁合同纷争，法律关系明确，某医药公司拖延租金事实清楚，裁判医药公司支付拖延的租金无争议。本案的争议焦点是违约金可否过高，怎样判断违约金过高。我国《合同法》第114条限定：当事人能够商定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付肯定数额的违约金，也能够商定因违约产生的损失赔偿额的计量方法。
商定的违约金低于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以增加；商定的违约金过分高于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以适当减少。
但具体怎样判断违约金过高，怎样调整过高的违约金，我国相关法律法规并无作出进一步的限定，所以，实践中有分别的意见，类似的案件，不同的法院有不同的裁判。
本案中沈某认为，《房屋租赁合同》是两方真实意思的表示，关于违约金的准则也是两方商量的结果，未违背有关法律法规，是合法有效的，两方均应遵守履行，医药公司未按商定的时间交纳租金，存在违约做法，应按商定支付违约金，而且违约金并没有超出190000元的基数，不存在过高的情形。实践中，也有人持此观点，认为既然合同法限定当事人之间能够商定违约金，又无限定上限，只要这种商定是两方当事人的合意，则法官不应随便调整违约金。
关于调整过高违约金的做法，主要有以下几种：
1、以事实上损失为准；
2、参照中国人民银行新近利率的四倍认定；
3、以违约金总额不超出现值为限；
4、将事实上损失的肯定比例作为准则；
5、违约金总额不超出合同未履行部分的总值。
违约金具有赔偿性和惩罚性的双重性质，并以赔偿性为主，如违约金过高时，可对违约金适当下调整，但法院应充足尊重当事人的意思自治，谨慎行使自由裁量权。以事实上损失、事实上损失的肯定比例、息金的四倍作为调整违约金的准则，不能显示违约金的惩罚性，尤其是事实上损失较小时。因此，赞成以违约金总额不超出现值为限作为认为违约金过高的准则。
最高人民法院关于适用《中华人民
共和国合同法》若干问题的解释（二）对此作发生限定。
第29条：当事人主张商定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以事实上损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的犯错程度以及预期利益等综合因素，根据平等原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人商定的违约金超出导致损失的30%的，通常能够认定为合同法第114条第2款限定的“过分高于导致的损失”
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（编辑：小思）
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