《城市房地产管理法》第十二条规定,土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。
因此,土地出让主体只能是“市、县人民政府”,而土地使用权出让合同的订立与履行则由市、县人民政府土地管理部门具体负责。
根据《城市房地产管理法》第十一条的规定,县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。
因此,政府出让土地使用权用于房地产开发,需要履行以下法定程序:
一是拟订年度出让土地使用权总面积方案。该方案的拟定依据是省级以上人民政府下达的控制指标。
二是报国务院或者省级人民政府批准。
土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。根据《城市房地产管理法》第十三条的规定,商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。拍卖是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用权人的行为。招标是指出让人发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人或者其他组织参加投标,根据投标结果确定土地使用权人的行为。协议是指出让人将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的行为。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的要求,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,上述规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此,商业用地有条件的,必须采取拍卖、招标方式;在没有条件、不能采取拍卖、招标的情况下才允许协议方式。
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