价格确定中是否包含增值收益部分？

价格确定中是否包含增值收益部分？

价格的确定应当遵循公平、公正、诚实信用的原则，并符合市场规律。对于一般的商品买卖或服务提供，其价格通常仅包括生产成本、运营成本及合理的利润，而不包含增值收益。在特定领域如房地产交易中，房屋或土地的增值收益可能被纳入市场价格的考量范围。

例如，在房地产转让时，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让价格应由当事人协商议定，而实际交易价格往往包含了预期的增值收益。而在金融投资领域，投资产品的定价可能会考虑到未来可能获得的增值收益，但这部分收益并非确定性收益，且需要明确告知投资者风险。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

开发商回购房违约责任有哪些？

在开发商回购商品房的合同关系中，如果开发商违反了合同约定，即构成违约行为，应承担相应的违约责任。具体违约责任主要包括以下几个方面：

1. 继续履行：如果合同约定开发商有回购义务且满足回购条件时，开发商应当按照约定履行回购义务，如不履行，则购房者有权请求法院强制开发商继续履行。

2. 赔偿损失：开发商未按约定时间或方式回购的，购房者可以要求开发商赔偿因违约造成的直接经济损失，如房屋价值的差价损失、利息损失等。

3. 支付违约金：若双方在合同中约定了违约金条款，那么开发商违约后应当按照约定支付违约金。若违约金低于或者过分高于实际损失的，当事人可以请求法院予以增加或减少。

4. 解除合同并赔偿：在开发商严重违约导致合同目的无法实现的情况下，购房者有权解除购房合同，并要求开发商返还购房款并赔偿因此造成的损失。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

2. 《民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”

3. 《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”

以上用于一般性的商品房回购违约责任问题，具体情况还需结合具体的合同条款及实际情况来具体判断。

回购房与抵押贷款有何法律冲突？

回购协议（回购房）与抵押贷款在实际操作中可能存在一定的法律冲突，主要体现在以下几个方面：

1. 权利冲突：回购房交易实质是卖方承诺在未来某一时间以约定价格购回已出售的标的物，这期间卖方通常会将标的物作为担保获取融资。而抵押贷款则是借款人将其财产设定抵押权，以此获取贷款并承诺到期偿还本息。当同一标的物既用于回购房又用于抵押贷款时，可能会出现权利冲突，即在同一标的物上同时存在回购请求权和抵押权。

2. 优先受偿权问题：根据《物权法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖该财产所得的价款，按照抵押权登记的先后顺序清偿。如果回购房业务未进行有效的权利公示或登记，其优先性可能无法得到保障，与已办理抵押登记的抵押权人产生受偿顺序上的冲突。

3. 合同履行风险：在回购房业务中，如卖方因资金链断裂或其他原因无法按时回购，可能导致买方权益受损；而在抵押贷款中，若债务人不能按期还款，抵押权人有权对抵押物进行处置。两种情况下的违约行为可能相互影响，增大了合同履行的风险。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国物权法》第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；……”

2. 《民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

在具体实践中，为避免回购房与抵押贷款之间的法律冲突，相关各方应在签订合同时明确约定各项权利义务关系，并依法办理相应的权利公示或登记手续，确保各自权益得到有效保护。

价格确定中是否包含增值收益部分，需根据具体的交易性质、行业规范以及相关的法律法规来判断。在一些特定的交易场景中，增值收益可以作为定价的一部分，但在任何情况下，都必须遵守法律法规和公平诚信的商业原则，充分保障各方权益并明确相关信息以避免纠纷。