划拔土地出让金多少钱一平方?

划拔土地出让金多少钱一平方?

　　划拨土地出让金没有全国统一的固定金额，不存在一个适用于所有地方的数字。每平方米多少钱，取决于所在城市的基准地价、土地级别、土地用途和当地规定的缴纳比例。

　　基准地价是计算划拨土地出让金的核心参数。基准地价是指按照城镇不同的土地级别或均质区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。同一城市不同区域的基准地价差异很大，核心地段和偏远地段的基准地价可能相差数倍。

　　各地基准地价由当地人民政府定期评估公布，一般每两至三年更新一次。住宅用地基准地价从几百元到数千元不等，经济发达城市的基准地价明显高于经济欠发达城市。同一城市内部还会划分多个土地级别，每个级别的基准地价不同。

　　缴纳比例同样因地区和房屋类型不同而有所差异。住宅用地划拨补缴出让金的缴纳比例一般为基准地价的30%至40%，商业用地为40%。房改房按照评估计税价的1%缴纳土地收益，经济适用房和存量公房按照评估计税价的10%缴纳，拆迁安置房按照评估计税价的3%缴纳。

土地出让金如何计算?

　　划拨土地补缴出让金的通用计算公式为：住宅划拨补缴的土地出让金等于基准地价乘以百分之三十乘以建筑面积乘以年期修正系数乘以容积率修正系数。商业用地配套的划拨补缴比例为百分之四十。这个公式把影响地价的几个核心变量都考虑进去了，基准地价是基础，修正系数用来调节个体差异。

　　基准地价分为地面地价和楼面地价两种表达方式。以楼面地价计算的，直接乘以建筑面积即可。以地面地价计算的，需要乘以分摊土地面积。分摊土地面积等于不动产权证证载的分摊面积，或者用房屋建筑面积乘以整幢建筑总用地面积再除以整幢建筑总建筑面积。两种表达方式不能混用，先确认当地公布的基准地价用的是哪一种。

　　年期修正系数用于调整土地使用年限对地价的影响。土地使用年限越短，年期修正系数越低，应缴出让金越少。年期修正系数的计算公式为：一减去一除以一加土地还原率的m次方，再除以一减去一除以一加土地还原率的n次方。其中m为实际使用年限，n为法定最高年限，土地还原率一般取百分之六。

　　住宅用地法定最高年限七十年，商业用地四十年，工业用地五十年。剩余使用年限不同，年期修正系数也不同。剩余年限短的房产，补缴出让金时年期修正系数低，实际补缴金额相应减少。这个系数体现了土地剩余使用价值对价格的调节作用。

　　容积率修正系数用于调整房屋容积率对地价的影响。房屋现状容积率和城市规划容积率均不超过二点零的，按二点零设定评估标的。房屋城市规划容积率高于现状容积率且高于二点零的，按城市规划容积率设定评估标的。容积率越高，单位土地面积上的建筑面积越大，修正系数越高，应缴出让金也越高。

　　计算过程中需要向当地自然资源部门核实三个关键数据。基准地价用哪一版，年期修正系数中的土地还原率当地取多少，容积率修正系数的设定标准是什么。这三个数据各地执行口径不同，直接套用公式算出来的结果可能和实际征收金额有出入。办手续前先到窗口咨询，拿到当地的执行标准再核算。