100万的商铺契税多少?

100万的商铺契税多少?

　　商铺契税的计算公式是成交价乘以适用税率。契税法规定契税税率幅度为百分之三至百分之五，商铺属于非住宅，不适用住宅的差别化优惠税率。以100万成交价计算，税率落在百分之三时契税为3万元，落在百分之五时为5万元。具体缴多少，取决于商铺所在地省级政府在法定幅度内确定的适用税率。成交价和税率两个数字确定下来，契税金额就能直接算出。

　　地方税率存在差异。各省根据本地情况在百分之三至百分之五之间选择一档作为契税适用税率。有的省份对非住宅统一按百分之四执行，有的按百分之三执行。交易前向当地税务部门或不动产登记中心确认商铺适用的具体税率，是计算准确金额的前提。按3万估算和按5万估算，预算差距有2万元。同一省内不同城市执行标准也可能不同，以商铺所在地的规定为准。

　　计税依据以合同成交价为基础。契税的计税依据是权属转移合同确定的成交价格，包括货币以及实物、其他经济利益对应的价款。申报价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以参照市场价格核定。实际缴税金额以核定的计税依据乘以当地执行的商铺契税率为准。合同价与核定价不一致时，以核定价为准补税。做预算时按核定价上限估算，实际缴税时不会出现资金缺口。

　　契税的缴纳时间与过户登记挂钩。纳税人应当在办理权属登记手续前缴纳契税，未缴纳的不动产登记机构不予办理登记。缴纳凭证是过户的必备材料，缴税和过户在流程上前后衔接。逾期缴纳的从滞纳之日起按日加收滞纳金，拖得越久成本越高。签约后按约定时间及时缴税，是控制这笔支出的简单办法。

商铺到期40年后拆迁有补偿吗?

　　有补偿。商铺的40年指的是土地使用权年限，不是房屋所有权的年限。房屋所有权是永久的，土地上建造的建筑物始终属于产权人所有。土地使用权到期后遇到拆迁，拆迁补偿针对的是房屋所有权和因征收造成的经营损失，不因土地年限届满而当然丧失获得补偿的权利。土地年限和房屋所有权是两个不同的权利客体，不能混为一谈。

　　补偿项目依据国有土地上房屋征收与补偿条例确定。被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格，由具有资质的评估机构评估确定。此外还包括搬迁与临时安置补偿，以及因拆迁导致的停产停业损失补偿。停产停业损失涵盖实际减少的利润和预期可得利润，具体计算方式各地规定不一。

　　土地使用权到期后的处理影响土地部分的补偿。根据城市房地产管理法，土地使用权年限届满需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准后重新签订出让合同并支付土地出让金。未申请续期或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，但地上建筑物仍按其实际价值给予补偿。

　　续期获得批准的，补偿结构更完整。土地使用权继续有效，拆迁补偿中土地因素按剩余年限和评估价值计算，房屋价值补偿照常评估。续期未获批准或未申请的，土地部分无偿收回，补偿范围收缩到地上建筑物的实际价值，总额相应减少。

　　拆迁发生在土地使用权存续期间的，处理相对简单。40年未届满就遇到征收的，土地使用权剩余年限纳入评估考量，房屋价值补偿按市场价格确定，不存在土地收回的问题。征收决定公告的日期是评估基准时点，此后的市场价格波动不影响补偿金额的确定。