哪些房产不得进行全额抵押

目前，一些银行纷纷推出了个人住房按揭贷款、营业用房抵押贷款和流动资金房产抵押贷款等消费信贷与工商信贷业务，以此来向大众提供一定的融资业务，其共同点都是以某一项房地产作为质押物的。但必须特别需要加以注意的是，并不是所有的房地产都可以充当质押物。根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，以下房地产是不得进行抵押或全权全额抵押的：

权属有争议的房地产不得进行抵押。已被依法监管、查封、扣押或者以其它形式限制的房地产。

已公告列入拆迁范围的房地产不得进行抵押。该种房产已不能保障债权人债权的实际实现，不可作为抵押担保。

现用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。由于该类房地产属于社会公益设施，因而从保障社会稳定的角度考虑，国家对该种抵押给予限制。

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物不得进行抵押。此类房地产属于国家禁止或限制转让的房地产，缺少抵押物必备的法定条件。

严禁对土地的所有权作任何形式的买卖、处分，部分土地使用权可抵押。对耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但是已经承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外。

地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押。因该土地使用者对划拨土地的使用权没有处分权，故其不能将该土地作为抵押。

以享受国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押。其抵押额限以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

同一房地产设定两个以上抵押权时，单抵押权人不能全额抵押。应以抵押登记的先后顺序受偿，某一抵押权人只能按其占有的相应抵押份额取得处分抵押房产所得的价款。

【相关法律知识】

〓国有土地使用权抵押及法律程序

我国法律规定，城市的土地属于国家所有。这表明，我国城市土地的所有者是国家，其他任何组织或者个人对其所占用的城市的土地没有所有权，只有使用的权利。国有土地使用权，是权利主体在法律允许的范围内对依法由其使用的土地和国有森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等享有占有、使用和受益的权利。

目前，我国的非土地所有者取得国有土地使用权主要有三种方式：

1蓖ü无偿划拨取得。即国家将国有土地依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或者个人使用;

2蓖ü出让方式取得，即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金; 》》全文

〓土地抵押权登记程序

根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先，应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并签定书面的抵押合同;其次，在签定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地行政管理部门申请抵押登记(如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件)。经土地行政管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。

土地抵押登记严“进”细“审”

一、重点查实抵押双方及相关人员的资格身份一致性。对企业要求提供经年检有效的营业执照，并持原件备核;对个人要求提供有效的身份证件;对委托办理的，要求被委托人持有委托人的授权委托书，核对委托事项和被委托人身份，对国有企业要求提供其上级主管部门同意抵押的书面证明;集体土地使用权抵押的，需有所有权人书面同意证明;对公司制企业要求提供权力机关如董事会就抵押方面的决议等材料。 》》全文

〓房地产抵押后产权证怎么存放

《房屋所有权证》和《土地所有权证》是房地产管理机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。《房屋他项权证》和《土地他项权证》)是房地产管理机关颁发给抵押权人等他项权利人的法定凭证。他项权利人依凭证行使他项权利，受国家法律保护。对于这两证具体应放哪方保管，我国现行的法律法规(《担保法》、《城市房地产管理法》等)并没有作出具体规定。但建设部1997年6月1日颁发的《城市房地产抵押管理办法》第98号第34条中规定：“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”根据此规定，我们可以得知，房屋进行抵押后，《房屋所有权证》由抵押人进行保管，《房屋他项权证》由抵押权人保管。建设部《城市房地产抵押管理办法》属国务院部门规章。部门规章的调整范围和法律效力都是有限的。根据我国《立法法》的有关规定，首先，国务院各部委只能根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，“在本部门的权限范围内”制定部门规章，也就是说，其制定的规章一般不能调整与其他机关、部门之间的社会关系;其次，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项，也就是说，部门规章的内容应该是实施性的，一般不宜创制新的法律制度;再次，部门规章的效力极其有限，且不能作为法院审判的依据。 》》全文

〓个人住房抵押贷款主要流程

随着深圳断供案风波见诸各大报端，房价爆跌引发的开发商资金链危机、购房业主负资产等一系列房贷金融风险也开始显山露水。尽管深圳银监局认为，深圳银行业个人房贷业务目前尚处于正常状态，风险可以得到有效控制。但银行房贷除了面临房价等市场面因素的风险影响，还有诸如法律法规、政策变化以及程序漏洞上的风险，本文就个人住房抵押贷款从签约到办理抵押登记直至银行放款整体流程中可能涉及的部分法律及程序问题进行简要介绍，以飨读者。

一、目前本市各银行关于个人住房抵押贷款流程简述

本人服务过的银行包括有中国银行、星展银行、华侨银行等国有及外资银行，其中办理个人住房抵押贷款的流程各有优劣。银行的个人住房抵押贷款业务主要分为三类：一手现(期)房抵押贷款、二手房抵押贷款、持证抵押贷款业务。前两类是个人购买出售(预售)商品房、存量二手房向银行申请的住房抵押贷款即按揭抵押贷款，后一类是个人综合消费类住房抵押贷款。目前，中国银行等国有商业银行对二手房交易通过律师见证业务进行风险控制，外资银行对个人住房抵押贷款的风险控制则通过律师提供相关法律服务完成。 》》全文

〓房产证抵押的好处

首先要明确的是房产证是抵押的对方是谁，如果是个人与个人抵押的话，则你需要明白的是，房产证抵押不等于房产抵押。因此在房产证抵押时一定要签定一份《房产抵押借款合同》，对借款金额、是否支付利息或利率标准、还款期限、还款方式、抵押物及抵押登记的办理以及违约责任等内容作出明确具体的约定，并在合同签订后到房屋产权管理部门办理抵押登记手续。

这样做才能合理地保证双方权益，另外这样做还有几个好处：

其一可以了解此房产有没有抵押给别人。 》》全文

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