租赁合同案例

    自2003年至2007年某局每年由监察室李主任与承租方订立下一年的店面租赁合同，租期均为1年，某局也出具了每年租赁费的收据。2008年12月份，该局的监察室李主任又以该局的名义与原承租方订立了除租期由原来1年变为5年外，其他内容与历年的店面租赁合同一样的合同。现某局局长认为，因未授权给监察室李主任签订合同，故此店面租赁合同为无效合同。

  　审理过程中，出现二种不同意见。

　　第一种意见认为， 2008年12份李主任签订合同时将原租期由1年改为5年，其主观上具有恶意，故此合同为无效合同。

　　第二种意见认为，李主任只将租期由原来1年变为5年，其他内容与历年的店面租赁合同一样，不存在有恶意行为;另承租人有理由相信李主任具有代理权，形成了表见代理，故此合同合法有效。

　　管析：

　　笔者支持第二种意见。理由为：

　　首先，表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果善意相对人有理由相信行为人具有代理权，那么善意相对人就可以向被代理人主张该合同的效力，被代理人须对此承担责任的代理。简言之，即本无代理权，但表面上却足以令人相信其有代理权而按有权代理对待的行为。《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，李主任每年均以某局的名义与承租人签订了店面租赁合同，且由某局每年开具了租金收据，这些现象使承租人有理由相信其有代理权。故形成了表见代理的法律关系。

　　其次，在表见代理的情况下，第三人必须是善意无过错的，这个观点在法学理论界是没有争议的。《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，李主任与承租人签订的合同期限符合上述法律规定，且租金未改变。可以看出双方不存在恶意。

　　再次，表见代理制度的建构，在一定程度上就是因为在表见代理所设定的情况下，代理人的财产和信誉已不足以保护善意相对人的利益，本人如果不对代理人的行为负责，善意无过错相对人的权益就无法保护，财产权益势必遭到损失。因此，表见代理是在保护无过错的本人权益还是保护善意相对人的权益的两难情况下所作出的选择。从两者权益的法律价值来看，不保护本人的权益仅仅是一个民事主体的损失，而不保护善意相对人的权益，不仅仅是影响一个善意相对人的权益问题，将影响民事主体参与市场活动的信心、改变市场主体的数量、降低市场的活动、扰乱市场的秩序、降低市场经济的效率。

   本案中，表见代理人李主任与租赁人在不存在恶意的情况下，签订的店面租赁合同是合法有效的，某局应继续履行合同义务。

   《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。

   《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。