房屋承租人的优先承租权——结合实战案例阐释

《民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”该款规定为《民法典》新增的规定，原《合同法》第十三章“租赁合同”章中并无此规定。2021年1月1日《民法典》施行后，原《合同法》已被废止，因而房屋承租人优先承租权的规定是现行有效的规定。

房屋承租人的优先承租权具体表现为：当原房屋承租人开出最优承租条件时，原房屋承租人获得房屋的承租权；当不享有优先承租权的意向承租人开出最优承租条件时，原房屋承租人有权以同等的条件优先承租相关房屋。

根据前述关于房屋承租人优先承租权的规定，房屋租赁期限届满后，房屋出租人欲继续出租相关房屋的，应该采取相关措施保障房屋承租人的优先承租权。

在我国目前的法律框架内，有两种方式可以保障房屋承租人的优先承租权：

1.参照《公司法》第七十一条、第七十二条及最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（四）》（法释【2017】16号）第十七条至第二十一条规定的“通知”方式。前述规定虽然是关于股权购买优先权的规定，但其关于优先权的行使的相关规定，是可以适用于房屋承租优先权问题的。

2.参照《关于人民法院网络司法拍卖若干问题》（法释【2016】18号）的第十六条、第十九条、第二十一条规定的“同时竞买”方式。虽然该规定是关于优先购买权的规定，同样其关于优先权行使的内容，也可以适用于房屋承租优先权问题。

上述两种保障优先权的方式各有优劣，“通知”方式简单易操作，但其透明度和即时性不足，一般适用于意向承租人较少的租赁合同的续租程序；“同时竞买”方式出价和竞价过程公开、透明，基本上当场可以确定承租人，但需要投入一定的时间精力安排和操作；一般适用于意向承租人较多或者需要规范操作的租赁合同的续签程序。

根据房屋承租人优先权的相关规定，出租人在续租房屋时，不能简单地以价高者得的规则确定承租人，因为如前所述，原房屋承租人有优先承租权，当不享有优先承租权的意向承租人出最高价时，原承租人有权以同等价格优先承租相关房屋，即此时应询问原房屋承租人是否要以同等条件优先承租相关房屋；或者为房屋优先承租权人提供以同等条件优先承租相关房屋的条件（如在“同时竞买”过程中规定，当不享有优先承租权的意向承租人出到最高价时，原承租人（优先承租权人）有权出同等价格优先承租相关房屋）。

如果出租人在续租时未保障原承租人的优先承租权，则侵犯了原承租权人的优先承租权，原承租权人可以参照最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（四）》第二十一条的规定，提起诉讼，主张按同等条件租赁相关房屋；或者在非因自身原因不能承租相关房屋时，对侵权人提出损害赔偿的诉讼请求。

案例：

某单位甲与某个人乙签订了租期为十年的房屋租赁合同，将甲所有的商业用房租赁给乙经营使用。十年租期快要届满时，甲贴出招租公告，告示意向承租人报名，在报名表上要填写租金标准。后甲通知乙，丙以高于乙在报名表上填写的租金数额的租金额取得相关商业用房的承租权。乙认为甲未保障其优先承租权，委托律师协商未获得解决后，遂诉至法院主张其有权优先承租相关商业用房。经法院调解，甲同意将相关商业住房继续出租给乙使用，双方签订了续租相关商业用房的租赁合同，乙得以继续经营。

以上是笔者作为原告律师代理的真实案例，在起诉前，笔者检索了中国裁判文书网，并通过某度搜索，并未发现《民法典》施行后的相关房屋优先承租权案例，可能至少在该案件发生的地区，这是房屋优先承租权诉讼第一案。