“产权瑕疵下二手房买卖合同纠纷”案件代理策略

2025-02-23 13:25·赵律说法

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【关键词】房产买卖纠纷 二手房买卖纠纷 房屋买卖纠纷 房屋过户纠纷

2021年7月，赵红兵律师接受A某委托代理某房屋买卖过户纠纷，经过大量细致的代理工作，2022年3月4日，浙江省某市某区人民法院依法判决支持了原告的全部诉讼请求，案涉房屋现已办理了不动产权属证书。

一、案件经过：三十余年的产权流转困局

1983年，案外人经审批建造案涉房屋但未办理初始登记；1984年出售给B某（被告），仍未办证；2016年被告以92.8万元转售原告并交付房屋，但因产权登记障碍未过户。2021年6月，不动产登记中心以“无首次登记”为由拒绝过户，原告遂诉请确认合同有效并强制履行。

案件难点：
①四十年历史遗留房产的交易风险归责；②未登记房产连环买卖的合同效力认定；③现行城市房屋权属规则对历史建筑的适用冲突。

二、代理核心策略：证据链闭环与法律解释突破

(一) 证据体系构建

1. 提交证据1983年建房审批文件，作为核心突破权属原始凭证效力，达到替代不动产登记证明合法性基础的目的。

2. 提交证据历次买卖协议，作为连续交易合法性的依据，证明交易无恶意串通，价格符合同期市场水平（《民法典》154条）

3. 提交购房款支付凭证，作为已完全履行对价义务的有力证明，排除“空手套白狼”式诉讼风险。

4. 提交占有使用证明（水电气票据、租赁协议）等证据，作为突破公示公信力的佐证，已达到符合《民法典》第241条中对占有保护的规则

(二) 法律论证要点

1. 合同效力的双层穿透审查：

· 第一层：被告通过合法对价取得房屋，有权处分标的物；

· 第二层：涉案房屋虽未登记但已通过审批许可建成，具备《民法典》第209条意义的“法律上的物权”。

0. 过户义务的扩展性解释：
开具《首次登记协助义务说明书》，阐明被告除配合过户外，还需协同完成初始登记的前置程序（提交历史审批文件、确认四至边界等）。

三、庭审焦点对抗：无争议背后的实体审查挑战

因被告及第三人未到庭，法庭启动缺席审理程序，重点审查以下方面：
①合同目的实现的阻碍归责
提交《不动产登记中心复函》+《诉讼胜诉判例》（同类案件确权路径），证明阻碍非因原告过错，卖方具有可期待的履行能力。

②连环交易风险隔离论证
庭前调取1984-2016年间的五份产权流转文件，制作《权利流转关系图谱》，排除他项权利负担争议，阻断第三人权利主张空间。

四、判决要旨解析：历史产权类案件的司法导向

法院经审理判决确认合同有效，被告作为房屋出卖方，协助办理房屋过户是其附随义务，并载明：“若涉案房屋符合登记条件，被告须履行协助义务。”该判决体现了多层司法突破：

1. 实体权利优先原则
明确“建房审批文件+实际占有”构成物权确认的充分条件（有别于纯粹债权保护）；

2. 裁判执行预留接口
判决主文打破传统“驳回诉讼请求”或“直接确权”的二分法，创新采用“附条件胜诉”模式。

五、律师启示：四重风险防控模型

结合本案经验，赵红兵律师建议代理类案服务时考虑搭建四重风控体系：

1. 产权瑕疵预审

· 核查土地原始取得方式（划拨/出让）；

· 调取城建档案馆历史报建图纸；

· 如有必要委托第三方机构制作专项尽职调查报告。

2. 合同条款设计

· 设置“卖方无条件配合完成初始登记”条款并附加违约金阶梯计算标准；

· 引入第三方托管账户机制，确保尾款支付与登记进度挂钩。

3. 协同式诉讼路径

· 同时起诉不动产登记机构（行政诉讼）与卖方（民事诉讼）；

· 申请法院向行政机关出具《司法建议函》，加速历史遗留问题处理进程。

结语

本案通过系统解构历史产权案件的证据特性和法律逻辑盲区，成功实现二十八年未决房屋的产权确认，并最终取得不动产权属证书。

律师提示：在现行法律框架下破解产权瑕疵难题，需准确识别“合法建造取得的物权”与“登记对抗效力”的边界，善用司法裁判对交易秩序的矫正功能。

（注：本案当事人信息经技术处理，仅保留法律分析价值，请勿对号入座）

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