民间借贷中为保证债权实现而签订的房屋买卖合同是否有效

民间借贷中为保证债权实现而签订的房屋买卖合同是否有效

[案情]张某与李某签订借款合同一份，约定张某向李某借款50万元，借款期限一年，利息为年利率20%。借款合同签订后，李某要求张某提供担保，张某提出用自己的一套商品房为该笔借款提供担保，但是李某是自然人，不具备发放贷款的资格条件，房管部门不为其办理抵押登记。于是，李某与张某商定，张某将提供担保的商品房直接过户到李某的名下，李某将借款50万元支付给张某，待借款到期，张某将本息还清后，李某再将该商品房过户给张某，张某与李某就该约定签订了房屋买卖合同和回赎协议。

借款期限届满后，张某无力偿还李某的借款及利息，张某向李某提出变卖提供担保的商品房，所得款项偿还李某的借款及利息后，余款归张某所有，李某不同意，于是张某起诉至法院，要求确认房屋买卖合同和回赎协议无效。

　　在民间借贷中为保证借款到期后按时偿还而签订的房屋买卖合同和回赎协议是否有效

　山东寿城律师事务所的张美玲律师解答如下：

　张某与李某订立了“借款合同”以及“房屋买卖合同”和“回赎协议”，在内容上具有连续性和统一性，应当认为是基于同一目的而订立的。在解释合同时，当表面意思和真实意思不一致，但双方当事人都明知真实意思的，合同的内容应当取决于真实意思。在本案中，张某、李某的约定并非以一方将标的物的所有权移转给对方而取得对价为目的，其真实目的在于担保债务的履行而非买卖房屋，因此双方所签订的房屋买卖合同并非商品房买卖合同，而是一种法律未设规定的担保合同。

　　从法律规定的角度来看，房屋买卖合同和回赎协议无效。《物权法》第五条规定了物权法定原则，即“物权的种类和内容，由法律规定”。也就是说物权的种类和内容不得由当事人任意创设，因此《物权法》第五条属于效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条第五项以及《合同法解释（二）》第十四条的规定，合同凡违反效力性强制性规定者，均应当认定为无效。本案中，双方当事人所约定的名为房屋买卖合同，实则旨在创设一种法律规定之外的物权——让与担保。所谓让与担保，是指债务人或第三人为担保债权人的债权，而将标的物的所有权转让给担保权人，如果债务人按约履行义务的，则担保权人应当将标的物的所有权返还于原所有权人，如果债务人违反约定的，则担保权人不负返还标的物所有权的义务的一种担保物权，我国法律并未规定此种类型的担保物权。因此，本案张某与李某签订的房屋买卖合同和回赎协议是无效的。