“二房东”隐瞒违约 合同解除

　　案情回顾
　　马某与某公司建立房屋租赁关系，约定马某在租赁的房屋内经营茶水吧及进行其他文化活动。根据双方的合同约定，马某不得将涉诉房屋转租或以联营、承包等方式变相转租。由于经营不善，马某想把房子转租出去，于是她找到朋友李某，恰巧李某对咖啡、奶茶生意非常感兴趣，两人当即签订了《股份转让协议》，约定马某将茶水吧转让给李某，转让费十万元。房屋租金为每月一万元。马某也特别提出，如果李某根据自身经营的需要对租赁的标的物进行装修改造，应当委托有相应资质的单位设计、施工。施工前必须向自己报送方案，取得自己同意后，办理审批手续，才能进行施工。其实这只是马某的缓兵之计，为了不让真正的业主发现自己转租房屋的行为，才出此计策。
　　李某按约向马某转款后，准备重新装修茶水吧，但是向马某提交了装修的相关资料及文件后，马某始终不能协助办理装修审批手续。致使李某的开业计划一拖再拖，后来李某才知道原来马某只是“二房东”，并非房屋的业主。李某将马某告上法院，要求解除《股份转让协议》；依法判令马某返还转让价款、租金，并赔偿自己的精神损失费。
　　法院审理
　　擅自转租已构成违约
　　“二房东”应承担责任
　　法院认为，马某、李某之间签订的《股份转让协议》系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，应认定合法有效。双方当事人均应按照协议约定的内容享有权利、履行义务。
　　根据双方提供的证据可以证实，马某隐瞒其与第三人之间关于禁止转租的约定，擅自将诉争房屋转租给李某，导致李某无法对诉争房屋进行装修及经营，已经构成违约，马某应当承担违约责任。
　　根据相关法律规定，当事人一方因违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　结合本案分析，第三人明确表示禁止原告使用诉争房屋，马某、李某签订协议不能实际履行，李某主张解除与被告签订的《股份转让协议》，并要求马某返还转让款及租金的诉请，于法有据，法院予以支持。
　　关于李某要求马某赔偿损失的诉讼请求，李某未能提交相关证据证明与本案有直接关联的损失的明细及金额，法院不予支持。
　　相关问题
　　合同的法定解除有哪些情形？
　　根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。时报记者 刘纯
来源：滨海时报