2018年婚前买房婚后还贷 该房产离婚如何分割

婚前买房婚后还贷，离婚怎么分割房产?

　　【基本案情】

　　徐某、俞某于1998年自行相识，同年底确立恋爱关系，2002年9月16日登记结婚，2005年3月育一女。2015年10月21日，俞某向一审法院提起诉讼，要求与徐某离婚。同年12月10日。一审法院为支持俞某的离婚请求。2016年8月2日，俞某再次向一审法院提起诉讼，要求与徐某离婚。同年11月25日，经一审法院调解，双方离婚。

　　另外，2000年8月25日，俞某、俞A某与案外人上海某开发公司签订《安居房、平价房预配售合同》，以170816元购买争议房产。徐某、俞某、俞A某于一审庭审中确认：该房屋首付款为70816元，余款由俞某申请公积金贷款10万元，该贷款婚前偿还49184.33元，婚后偿还50815.67元，至今已全部还请。现争议房产产权登记为俞某和俞A某共同共有。本案，是一起离婚后财产纠纷案件，现争议房产价值为295.16万元。

　　【法院判决】

　　一审法院判决：俞某支付徐某房屋折价补偿款439032.44元

　　二审法院判决：撤销一审判决;俞某支付徐某180000元

　　【案件分析】

　　夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用共同财产还贷，不动产登记在首付款支付方名下的，人民法院可以判决不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　本案中，双方对房屋原价值、现价值以及婚后还贷的款项确认一致，一审法院予以准许。双方的争议焦点是，婚后还贷部分产生的增值部分是否应由俞某予以补偿?

　　一审法院认为：俞某虽然称婚后还贷均为其父母代其支付，但俞某提出的证据，尚无法证明徐某、俞某婚后经济相互独立，其收入无力偿还贷款，也无法证明偿还贷款之钱款全数来自于其父母。故俞某辩称理由，不予采信。故双方共同还贷的50815.67元为徐某、俞某的夫妻财产所支付，其相应的增值部分，由俞某向徐某予以补偿。

　　本案二审核心争议焦点，在于争议房产是俞某、俞A某共同共有的情况下，一审判决以俞某婚后还款50,815.67元所对应的争议房产增值部分由俞某向徐某予以补偿是否有误。

　　二审法院认为：共同共有是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。共同共有法律关系的特点在于，各共同共有人行使的权利及于整个共有财产，而不仅仅及于共有财产的某个部分。在没有约定的情况下，共同共有人应当共同享有债权、承担债务。

　　故本案的争议房产是由俞某、俞A某共同共有，并无证据证明俞某、俞A某有针对该房产项下的贷款债务承担在先的约定。因此，俞某婚后偿还贷款债务的行为，应及于整个争议房产，而不应仅仅及于其还款数额所对应的财产权利。

　　徐某在与俞某解除婚姻关系后，就争议房产婚后还贷增值补偿提起的诉讼，并不当然导致俞某、俞A某共同共有关系基础的丧失，也不构成分割争议房产的重大理由。因此，俞某、俞A某就共同共有的争议房产进行分割，不应当然成为本案处理的前提条件。

　　综上，二审根据争议房产购买时间、权属状况、贷款归还情况，以及徐某、俞某婚姻关系成立、解除时间，双方对争议房产的贡献情况等综合因素，酌情认定俞某应支付徐某争议房产项下补偿款18万元。

　　【婚前买房婚后还贷，离婚怎么分割房产?】

　　夫妻离婚时对不动产的归属，涉及到各种情形，对应了各种的方法，其中一方婚前购置的不动产，婚后双方共同还贷的，按《婚姻法司法解释三》第十条的规定：

　　“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”

　　“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

　　婚姻法第三十九条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。 夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。 ”

　　对于如何分割夫妻共同财产共同还贷，应当从两个方面考虑：

　　一是从还贷的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分资金来源于哪一方的收入;

　　二是看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别的约定，如果双方对上述问题进行了特别约定，则分割财产时约定优先，不在适用本解释的规定。

　　因还贷支付的款项属于夫妻共同财产，一般情况下，可以按照一人一半的原则分割，即离婚时取得房屋产权一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。

　　对于房产的增值部分可获得多少补偿，可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：

　　(1)一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分

　　该部分是不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割。

　　(2)双方当事人婚后共同还贷部分

　　由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产，而且夫妻在一起生活使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋，同时，房价继承上涨也加大了无房一方的机会成本，使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机，因此对于夫妻共同还贷部分，不应简单的视为夫妻共同债权，而由房屋所有权人简单地补偿对方一半，还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。

　　(3)未偿还的贷款。

　　未偿还的贷款既已视为房屋所有权人的个人债务，其对应的房产增值亦是房屋所有权人所有，对方无权要求分割其对应的增值部分。

　　【离婚不动产补偿款的计算方法】

　　司法解释中指出补偿款按双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分来计算，但具体怎么来算，解释中没有具体的规定，导致在实务中在计算不动产补偿款时，存在计算标准不统一的问题，但大约有以下三种计算方式。

　　(1)不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项(包括本息)÷(不动产购买价格(注：应该加上购房所需的其他费用)+全部应付利息)×不动产评估现值(或夫妻认可不动产现值)×50%。

　　注意：该公式的重点是“全部应付利息”要如何理解?最高法吴晓芳法官给出一个解释，即“离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计算不动产成本，而不能将长达20年或30年的尚未还贷利息都纳入成本。”这是因为，纳入未来的利息将导致非产权登记一方，不能享受后续房产的升职收益，却要现实承担未来的所有利息，使得现实补偿款降低的不公平后果。

　　(2)不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项(包括本息)×50%+夫妻共同还贷支付款项(包括本息)×50%÷(不动产购买价格(注：应该加上购房所需的其他费用)+全部应付利息)×(不动产评估现值-不动产购买价格(注：应该加上购房所需的其他费用)-全部应付利息)。

　　注意：该公式的重点是“不动产购买价格(应该加上购房所需的其他费用)+全部应付利息=离婚时已经发生的购房总成本”。故不动产评估现值减去这个总成本，即为不动产的增值。

　　(3)不动产补偿款=夫妻共同还贷支付的款项(包括本息)×50%×(不动产评估现值÷购买该不动产所支出的总成本)。

　　注意：该公式的重点是“不动产成本=首付款+一方婚前所支付的还贷本息+婚后共同支付的还贷本息+剩余贷款本金+其他费用”。

　　注意：其他费用是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。

　　当然，上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形，也并非绝对权威准确，法院在判决时会综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公平判决，故上面三个公式仅作为一个参考。

　　除此之外，审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买不动产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时不动产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种不动产没有增值甚至出现负增长的情况，产权登记一方(或原本不是产权登记一方，但双方协商一致变更登记由另一方持房)至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。

　　原因有二：

　　一是一方婚前已经签订不动产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的不动产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险;

　　二是不动产如果今后升值，收益是归持房一方所有，收益与风险对等，而且选择持房也是其自愿的选择，所以离婚时的贬值损失自然也应该由持房一方独自承担。