近年来，签署《看楼书》已成为二手房交易市场的“潜规则”。因《看楼书》而产生的纠纷越来越多，一些地产中介机构利用信息不对称及其优势地位，单方制订类似看楼书的“霸王条款”。损害了购房者利益，排除其他地产中介的竞争，影响了整个房地产交易市场的健康发展。

【案情简介】李先生通过一家房屋中介甲去看一个标价100万的二手房。看房前，中介告诉他根据“行规”，须先签“看楼书”。李先生购房心切，只好在中介预先准备好的《看房证明及委托协议书》上签名。根据协议，如房屋成交，李先生应支付成交价的3%作为佣金。

看楼书同时规定“在一年内，看房者直接或间接与房主成交，都视为由该中介公司促成交易，须支付上述佣金及等额于佣金25%的”。因房价无法协商一致，李先生放弃购买该房，半年后，另一家房屋中介乙对同一房源标价88万，李先生于是通过另一家中介签约成交。中介甲知晓李先生成交后，向李先生追讨佣金及违约金，李先生不同意，最后双方闹上法院，法庭认定“看楼书”中的霸王条款无效，最后，法院判决中介公司败诉，李先生无需向中介甲支付佣金及违约金。

【律师点评1】诚信的缺失，致使二手房屋交易过程中，客户为了逃避佣金，不诚信而跳单的行为也是存在的，中介公司要求客户签订《看楼书》以防止跳单，是维护自身权益的有效依据之一。但是，中介机构不能片面为了单方利益而对客户的权利进行超越法律规定的限制。

【律师点评2】本案中，李先生只要在一年内购买该物业，不管是否是在中介甲的居间服务促使下购买的，均应向甲中介支付佣金。很显然，《看楼书》隐含了免除作为居间人甲的主要义务以及强迫李先生必须接受甲居间服务的意思。因此，《看楼书》中免除中介甲的责任、排除李先生主要权利的条款无效。

【律师点评3】从性质上看，《看楼书》属于格式合同。对于格式合同，《》、《》都对格式条款作了种种的限制，以防止条款制作人滥用格式条款获取不正当利益，并保护合同相对人，尤其是消费者的合法权益。

【律师点评4】《合同法》规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，李先生购买房产是通过另一家中介公司成交，原中介方来促成房屋买卖合同，就是居间未成功。原中介方要求支付佣金，违反了我国《合同法》的规定。

【法条链接】《消费者权益保护法》第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。

消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主诀定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。

消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。《合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时来与对方协商的条款。

《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

《合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

律师提醒：本人前年做过二手房交易，领教了房屋中介的厉害，最近有朋友处理其房屋时，也差点落入陷阱，消费者与房屋中介之间的纠纷可谓日益见长。中介方利用消费者“心急”、“先签着无所谓”等麻痹心态诱导其签订不利于己的隐含霸王条款的合同，而一旦出现中介不理想的状况，其有常常利用这些条款来与消费者谈判。消费者此时心想：白字黑字写着，逃也逃不了。于是破财挡在息事宁人，谁让自己当初签得那么随意呢，殊不知很多条款并不当然对其产生法律约束力。这里提醒欲进行房屋买卖的消费者：签订任何书面文件前都要看清楚，尝试理解清楚字面的含义，如无把握的，应及时咨询律师，以免草率签字最终吃亏。