【招标投标流程】物业管理主体及程序

一、物业管理招投标的主体

1、招标主体

招标主体又可分为招标人和招标代理机构两种，其中招标人是依照招投标法及相关法律法规的规定提出招标项目、进行招标的法人或者其它组织。在物业管理服务的招标中，招标人包括开发建设单位、业主大会或者业主委员会和产权人三种。

2、投标主体

投标主体即投标人，物业管理投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件所要求的其它条件。我国实行物业管理企业的资质等级管理，把物业管理企业分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。物业管理企业投标的能力受到其资资质的限制，不同资质等级的企业所能管理的物业规模不同。招标人在招标前需根据物业的具体情况确定参与投标的物业管理企业所应具有的资质，并对其资格进行审查。

二、物业管理招投标的程序

准备阶段

1.选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。

2.成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构来具体实施招标工作。

3.确定招标项目、招标指导思想及原则。

4.编写招标书。招标书的主要内容有：

拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。

对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件，物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。

物业管理考核标准与奖惩措施。

投标开标时间。

此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。

5.若是公开招标，则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

招标投标阶段

1.招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

2.投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。

3.投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组或其委托的招标代理机构。

开标阶段

1.按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。

2.由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

3.公证员宣读公证书，确认预选中标单位。

中标和订立合同

确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

此外，需要指出的是整个招投标的过程，实际上是招标人通过一系列措施从众多投标人中选择中标人并与之签订合同的过程。因此，招标投标活动除适用《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》外，这些特别法没有规定的，还应适用《合同法》的规定。

三、我国现状及对策

我国的现状及存在的问题

1、法制建设滞后，法律法规不完善。物业管理在我国毕竟是新兴行业，国家与地方各级的法律和行政法规都欠完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确，法制建设相对滞后，这主要表现在：

没有统一的专业评判机构，使招投标工作缺乏公正性。

物业管理招投标法规不健全。

2、地方保护主义严重，使跨区域物业管理招投标受到制约。

3、物业管理市场竞争机制尚未建立，恶性竞争普遍存在。

应对物业管理招投标问题的对策

l、转变和提高思想认识

2、设定招投标市场准入条件

为了减少对投标企业的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。今后在一些全国范围内的招投标，甚至可以限定只有一级资质企业才具备投标资格。引导市场资源向优势企业集中。政府部门还应当采取必要措施，强制一定条件下的物业必须实行招投标。

3、规范招投标的程序、过程

准确界定招投标资格

目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大的情况下，物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标。因为不明确这一点的话，就容易造成压价招标、遗留问题多，与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。因此，为了避免这种情况的产生，在认定由谁来招标时必须根据当地的具体情况和主管部门对招投标的具体要求来确定。在当前全国及各地缺乏招投标规则、招投标者，市场化程度不足，经济效益稍弱等情况下。应确定采用公开招标、邀请招标还是议标方式，以使招投标完善、规范。

规范管理招投标活动

目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，因此，应设立权威、非官方的物业管理招投标机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作，以避免政府行为与市场行为的混乱。同时，对于招投标程序还应明确以下事项：第一，物业管理招投标必须事先到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行;第二，招投标机构应指定专人负责管理招投标标书，推荐合格的物业管理企业参加招投标;第三，招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与，以维护“三公”原则。同时还应邀请公证机关参与招投标工作的全过程。

4、规避物业管理招标中的不正当竞争

积极培育和营造物业管理招投标的市场环境。

尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则。

在国家对此项法规正式出台之前，各地政府主管部门应事先制订招投标暂行办法，明确一些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。