作者：东方昆仑·朱征夫

第一节 概述

一、土地使用权之渊源

现今世界各国之土地制度，大约可分为三种：以美国、日本和法国为代表的土地私有制度;以英国和英联邦国家为代表的土地公有、但所有权与使用权相分离的用地制度;以及以前苏联为代表的土地公有制度〖注：参见周珂：“论土地使用权出让制度与可持续发展战略”，《中国人民大学学报》，1999年第1期，第84页〗。在英国殖民期间采用英国的土地制度，由政府掌握土地资源，通过批租的方式把土地交给使用者使用。虽然目前英国的土地公有制已逐渐虚化，全国大部分土地已在事实上成为私有，但香港的土地批租制度仍沿用至今，并在我国实行土地有偿使用制度时为我国的立法者所借鉴，遂有今日之土地使用权出让制度。

中国在改革土地制度时为何不借鉴土地私有制、却单单借鉴土地批租制度原因可谓复杂。中国自古就有“普天之下、莫非王土”的传统。不仅土地，就是臣民的身家性命，都可由皇上任意处分，虽有几千年的灿烂文明，却从未建立私有财产神圣不可侵犯的理念，故土地私有制在这块土地上没有生命力。加之，新中国是在几次土地革命的基础上产生的，土地公有制也是在“打土豪、分田地”、通过暴力无情剥夺地主的土地所有权的基础上建立的，实行土地有偿使用时，人们对解放前地主恶霸垄断土地资源、残酷剥削农民的历史仍记忆犹新，谁敢把土地所有权再交给私人呢谁能保证不出现新的地主恶霸呢因此，国家对土地的垄断地位是不能动摇的。但是，传统体制下的土地公有、使用者一经政府批准就可以无偿、无限期使用土地的做法无法优化土地资源的配置，也不能适应改革开放的新形势，于是就有了将土地使用权与土地所有权进行分离、由国家将土地使用权有偿、有期限地转移给使用者使用的需要，香港的土地批租制度正好与这一需要不谋而合。

所以，我国的土地使用权制度是改革开放、社会转型的历史产物，它的利与弊、它的发展与消亡，皆因为它只属于这个特定的历史时期。

二、土地使用权与国家主权

国家土地使用权来源于国家土地所有权，国家土地所有权来源于国家主权。

土地乃天然而成，它本不属于任何人、或任何国家。因为有了人，需要在土地上定居和生活，才有了不同人群根据习惯、通过协商或甚至使用暴力争夺和划分土地的必要。这正如草原或丛林中的动物，需要通过使用暴力来取得和维护自己的地盘。在国家产生以后，国与国之间从未停止对土地的争夺，另一方面，国家在自己境内剥夺不同族群之间划分土地的权力，而把它交给统治者，由统治者决定其统治范围的土地的使用。这种一部分人在其所控制的范围内管理自己辖区事务的权力，现在被称作主权。