共同出资买房改房 后产权怎样分

案情：

1995年7月秦某和陆某经人介绍认识，于1995年12月登记，正式确立婚姻关系。

1998年12月，秦某和陆某共同出资向秦父单位购买房改房，房屋登记在秦父名下。

2006年8月秦某与陆某因感情破裂调解离婚，离婚调解协议中未约定该房屋所有权归属，仅约定归秦某使用，陆某曾在婚姻存续期间借款出资1.5万元，秦某出资2.5万元。离婚后秦某从其父处取得该房屋的全产权证，并经父母同意将房屋变更登记在自己名下。在此期间秦某将该房屋出售给赵某，并签订房屋买卖协议，赵某支付了购房款并已在该房居住。

2007年5月陆某得知上述情况，便以秦某出售其共有的房改房为由诉至法院，要求确认秦某与赵某的房屋买卖协议无效。

法院判决：

法院认为夫妻双方离婚之时，争议房屋当时登记在秦父名下，不属于。中的约定房屋归秦某使用并无法确认房屋产权属于秦某。至于夫妻关系存续期间，秦某与陆某的出资，在无证据可以证明属于购房的出资款的情况下，应当按照借款处理。

案例评析：

《司法解释(三)》第12条规定：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

由于房改房的出售对象具有身份性和限定性，此案中有资格取得优惠待遇的人是秦父，而非陆某和秦某。事实上，秦某和陆某在婚姻存续期间对该房只有占有权和使用权，没有收益权和处分权，即使居住期间房价上涨，那么获利也由秦父取得。

本案中秦父未在二人婚姻存续期间将该房屋赠与秦某或者二人，因此该房屋的所有权人一直是秦父。二人离婚时秦某未取得产权证，因此该房是不适宜分割的，但秦某和陆某这两部分购房款可作为夫妻共同财产予以分割。离婚后秦某取得该房的全产权证，可视为秦父将该房赠与秦某。但陆某对该房不享有任何权利，即使对该房屋主张权利，也应在离婚之后一年以内提出。因此赵某和秦某的房屋买卖协议有效，赵某合法取得所有权。

笔者建议，像类似于秦某和陆某为秦父出资购买公有住房的情况，房屋产权只能登记在秦父一个人名下的情况，家庭内部应书面约定出资情况及房屋的份额，避免以后出现付了钱却无法得到房屋的情况发生。