【餐饮商铺租赁合同】转让费成商铺租赁市场“潜规则” 风险怎规避

商铺易主潜规则 就地炒高转让费

法律人士认为，店主转让商铺时，没有房屋产权人授权，签订转让协议不受法律保护

一些投资者租下铺面，然后再转租给他人经营，从中赚取不菲的转让费，更有甚者干脆做起“二房东”，一方面收取转让费，一方面还在租金上动脑筋，赚取差价。近日，记者走访了南宁市建政路、园湖路、七星路一些老牌商业街及凤岭新兴商业带，发现炒铺几乎成为扼断正常商业活动的“黑手”。

长线炒租，短线炒转让费

从温州来南宁20多年的吴先生，最初从事服装生意，现在却改行专门做商铺炒卖转让生意。

吴先生告诉记者，他开始做服装生意时，每个月除去租金等成本，能挣到1000多元，在当时算不错了。1995年他打算扩大经营，用2万元的转让费租下南宁市人民路一家店面，准备开店做生意。后因故不得不放弃开店，将铺面转租，没想到事情办得很顺利，不到2个月的时间，就轻松赚到1.5万元。尝到甜头后他开始在南宁市到处物色店面，做起铺面炒租生意。

炒租铺面其实类似于做“二房东”，即物色店面承租后，赚取差价转租，这是“炒长线”做法。其二，就是承租下铺面后做一段时间生意甚至不经营，直接以高价转让，短时间内赚钱，这属于“炒短线”。今年4月份，一个做餐饮的朋友想开一家餐厅，希望吴先生帮忙找商铺。仔细选择后，他帮朋友选择了南宁市中心小区一间180多平方米的铺面，每月租金6000元，连装修等费用一共投资4万多元。经营3个月后，餐厅开始有一定的人气，并实现盈利，于是他让朋友挂牌转让，不到半个月就有商家以12万元转让费租下铺面。“3个月赚了8万元，如果自己开店经营，一年也就几万元收益，回报没有这么高。”吴先生说。

做“二房东”也有门道，七星路一铺面的“二房东”李姐告诉记者，如果只是常规的吃租金差价，也赚不到多少钱。最终还是靠炒转让费才来钱快。有一种方法是锁定原始商铺，直接从房东手里租赁商铺，在商铺租期上下功夫，他们与房东签订长期合同。之后，他们与下家承租者则签订短期合同，到期后解除协议再把铺面转租给他人，从中可多次获取转让费。另一种方法是，炒租客专门收集欲转让商铺信息，经过多次杀价后租下商铺，经营一段时间再转租出去赚钱。

商铺易主，转让费水涨船高

南宁市一些成熟商业区的铺面，如建政路、园湖路，租金并不高，但是转让费却高得吓人，据说都是铺面炒租客炒高的。细心人士可能会发现，南宁市一些热闹路段的铺面频频易主奇怪现象，明明生意很好做，却经常挂牌转让。在建政路开鞋店的梁小姐告诉记者，这些不断易主的铺面其实就是炒租客拿来赚钱的砝码。第一个炒租客拿了一笔转让费走了，第二个觉得有利可图而再接手，之后经营一段时间便又实施转让赚钱，有的甚至不经营直接转让，赚取差价，转让费因此水涨船高。

在这种情况下，承租者很难见到真正房东。转租合同一般都是作为条件，直接与铺面的店主签订，而不能直接跟房东签订。即使后来的承租者有办法找到真正的房东，也会因为店主已经签订了数年的租赁合同而被挡回，只能跟“二房东”签订承租合同。

梁小姐介绍，还有一些最初手握黄金商铺的生意人，因为经营不善而关门，但由于已经签下商铺租赁合同，并交了一定押金等费用，中途退租没法把钱要回，只能将铺面提价转租或转让，从中收取转让费弥补亏空。

发现有利可图，一些人士不仅从大房东手里租铺面，甚至从二房东、三房东处租铺面再转租或转让，以致如今很多承租者都没能见过真正的房东，租到手的铺面已经拐了好几道弯。

转让商铺，需获产权人授权

对于转让费和经营过程中一方面收取转让费，一方面收取高额租金的情况，广西大学法学院梁教授认为，根据《南宁市城市房屋租赁管理条例》第五章关于转租的规定，承租人在房屋租赁期间，征得出租人书面同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人可以与转租人协商约定转租收益的归属或者分配比例，转租人应当就转租行为依法缴纳税费。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租方与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。梁教授说，这些规定都很好的诠释和规范了铺面转租行为。

可是，在实际情况中，目前法律法规方面尚没有可以依附的明确规定能够干预转让费，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。只有通过转租方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。租用协议中如果约定可以转租，那么转租费用是合法的，承租人有优先承租权，如果没有明确约定，一般房东也不会管转让费多少，他只要收到房租就行。一般来讲，转让费是指在租赁期内如果有人想盘下商铺就需向原经营者支付一定费用。转让费主要由店面的地理位置、大小、装修组成，店里的硬件和软件设备一般是附送的。地理位置好、店大、装修好，转让费就贵。转让费是建立在租赁期内的，比如商铺还有半年租赁才到期，在这期间转让店面可以得到转让费，同时因为租赁期比较宽松，转让费也较贵;如果租赁期只剩1个月，转让费就会比较低，一但过了租赁期，商铺就会被房东收回，便无权收取转让费。产生转让费一般都是以下两种情况：一是二手业主合法转租，按理是可以合理收取转让所得，但是按每个月收取会很麻烦，而且还要交租赁税，所以转让费就可一次性收，并让租客和一手业主直接签合同。二是商铺有装修，所谓转让费，此时就是装修的补偿，再有一种就是依附于第二种情况的，将装修费用扩大，直接作为差额收益当转让铺面的费用收取。

教授提醒大家，在转让铺面时，首先要了解店主有没有转租权;如果店主在转让商铺时，没有房屋产权人同意的转租授权，所签订的转让协议属无效，不受法律保护