房产抵押贷款流程案例

案情：

2001年1月3日，被告潘某向原告朱某借用土地证、房产证向银行抵押贷款5万元，潘某向朱某出具了借条，约定，借用被告房产证、土地证一年用于抵押贷款，一年后朱某有权要求潘某返还。原告依约借上述证件给被告，被告向甲银行贷款5万元，期限一年，原告办理了上述房地产抵押登记手续，抵押期限一年。借款到期后，被告未偿还上述贷款分文，因而也未将上述证件返还原告。为此，原告起诉要求被告还清贷款以取回上述两证。

争议焦点：

本案争议焦点在于原、被告之间关于借用房产证、土地证抵押一年的约定是否有效。

对此有二种意见：

一种意见认为上述约定无效，其理由是：（1）抵押期限是抵押合同涉及范围，即使委托合同(借条)上有约定，也应以抵押合同为准。因为，即使委托合同约定的借用期限已过，只要甲银行的抵押权未过法定期限，其仍有权行使。因而委托合同的约定事实上无法律效力。（2）由于（1）点原因，该约定实际上因履行不能而无效，因为抵押权人不可能放弃抵押权，同时对原告的请求，法院也难以作出有执行力的判决。（3）该约定构成恶意串通损害第三者银行的利益，因此，因依恶意串通损害第三者利益而认定无效。（4）原告请求被告偿还借款违背了合同相对性原理，依据该原理，通常情况下只有合同双方当事人之间才能对对方享有权利、履行义务，第三者不能享有合同权利。被告是向第三者甲银行贷款，因此，只有甲银行享有要求被告偿还借款的权利，原告无权要求被告偿还借款。因此，原告的诉讼请求无法律依据，即使判决原告胜诉，也无法执行，因不予支持。

第二种意见认为，原、被告约定合法有效，原告的请求合理合法，应予支持。最高院法官即持这种意见，其理由是：

原、被告上述约定是其真实意思表示，双方均无异议，因此，该协议效力取决于标的是否能够履行及约定是否违反法律强制性规定和损害他人利益，要对此正确认识，必须全面分析本案涉及的法律关系。本案中存在三种法律关系：一是被告与甲银行之间的借款合同关系，而是原告与银行之间抵押合同关系，三是原被告之间委托提供抵押的法律关系。前两种法律关系虽并非本案审理范围，但与本案有关联，因为，只要该两种合同之一无效或被撤销，原告可据此起诉要回上述二证，而不需涉诉本案。但在本案中原被告均未对上诉前两种法律关系提出异议，因此，本案只需审查原、被告之间的委托合同关系的法律效力。

原、被告之间的委托合同对原告与银行之间抵押合同起催生作用，只要被告委托原告为其提供抵押担保且经原告同意，原告才可能与银行订立抵押合同。这两份合同即委托合同与抵押合同分别是由原告与被告及银行订立的，一经成立即各自具有独立性，其效力相互不发生影响。同时抵押合同由《担保法》调整，而委托合同由《合同法》调整。因此，审查委托合同的效力无需考虑抵押合同，其适用的法律应当是《合同法》。

原、被告之间的委托合同是双方真实意思表示，双方约定并未违背法律强制性规定，就此并不存在无效事由，但存在的问题是，原，被告之间关于借用房屋抵押一年期限的约定是否因其他事由而无效。

争议评析：

第一种意见认为无效的理由显然不能成立：（1）原、被告之间约定只要是其真实意思表示，也无其他无效事由，应是有效地，只是合同双方约定不具有对外效力，即不能对他人设定义务或者排斥他人权利。（2）即使履行不能也只能说明被告违约，其应承担违约责任。因为，尽量对合同作有效解释是民法发展趋势，同时，本案并非永远履行不能，因此，不存在履行不能的无效事由。（3）根据合同相对性原理，原、被告之间约定只对双方有效，不涉及第三者，因此，原告只能向被告提出返还房产证、土地证的请求，而不能向甲银行提出，即原被告之间约定不影响甲银行对原告房屋所享有的抵押权。因此，本案中原告的诉讼请求，不存在损害第三者利益情形，也不违背合同相对性原理。（4）被告可通过提供担保或者偿还债务来除去抵押担保责任，因此原告要求被告偿还甲银行借款以取回两证是行使其担保责任除去请求权方式之一，并未违背合同相对性原理，也不是代甲银行主张债权。担保责任除去制度是本案关键。

原告诉请要求被告返还两证，实质是要求去除抵押责任。房产证、土地证只是一种权利证书，即使返还两证，抵押责任仍不能消除，因为房屋抵押合同是以登记为生效要件，抵押权未消除，责原告仍以房产承担抵押责任。因此，原告的目的实质是要求除去抵押担保责任。

 就本案而言，原、被告在其委托合同中对抵押期限作了规定，该约定并无无效事由，因此，是有效的。在担保履行债务期限已过，债务人未清偿债务，也未依委托合同中的约定履行返还房产证、土地证给原告即除去原告抵押责任的情况下，被告应承担违约责任。本案因被告未能另行提供担保，因此，应依双方在委托合同中的约定判令债务人清偿债务以除去原告的抵押责任并返还房产证、土地证给原告，因此，原告的诉讼请求应予支持，但应以债务人实际履行债务为前提。