住房(一手楼)按揭贷款操作流程

　　按揭贷款，是指由银行、房地产开发企业和购房者三方参加的买卖房屋不动产的融资业务活动。住房按揭贷款是由开发商申请，请求银行或其他金融机构贷款给其客户，由购房

　　者把自己所购的房产抵押给银行或其他金融机构，保证按期偿还贷款。

　　一、操作流程图

　　一手楼贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。在借款人提出申请之前，经办行需要对拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查

　　(1)楼盘审查操作流程为：

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　　│开发商申请│→│项目调查│→│审查、审批│→│签订项目合作和协议书│

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　　(2)发放贷款操作流程为：

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　　│借款人申请│→│贷前调查│→│审查、审批│→│签订借款合同│→

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　　│办理保险、公证、担保等手续│→│发放贷款│→│资料归档│→│贷款偿还│→

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　　│贷后管理│→│清户撤押│

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　　按照房屋是否经过竣工验收，将房屋分为现房(竣工验收合格的房屋)和期房(尚未通

　　过竣工验收的房屋)，分别按相关流程办理。

　　二、现房楼盘审查

　　(一)房地产开发公司提出申请。

　　经办行要求房地产开发公司(以下简称“开发商”)提交下列资料：

　　1.书面申请书，内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等。

　　2.公司资料。

　　(1)企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书;

　　(2)房地产开发经历(经办行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘

　　提供个人住房贷款);

　　(3)董事会(没有成立董事会的，企业法定代表人)同意就该楼盘为借款人承担阶段

　　性连带保证责任的承诺。

　　上述第(1)项资料原件经经办行审核无误后留存复印件。

　　3.项目资料。

　　(1)立项备案文件;

　　(2)建设用地规划许可证;

　　(3)建设工程规划许可证;

　　(4)建设工程施工许可证;

　　(5)国有土地使用证;

　　(6)竣工验收合格证明。

　　上述资料原件经经办行审核无误后留存复印件。

　　(二)项目调查。

　　经办行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，2个工作日内安排调查部

　　门进行调查，并在5个工作日内完成调查。主要调查以下内容：

　　1.手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法，内容是否前后一致。

　　2.项目基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等了解和掌握项目占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结

　　构与栋数、户型设计等。

　　3.项目市场前景。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目评估、同等位置

　　项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。

　　4.项目效益。调查开发商与我行的合作诚意和对我行产生的效益，如存款、代收代付、

　　中间业务的代理等。

　　5.银行同业竞争。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。

　　经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，经办行认为有必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评

　　估。 调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。

　　(三)审查、审批。

　　贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，然后签署审查意见。经审查

　　同意的，按照权限上报审批，贷款审批人签署是否同意的意见。

　　(四)签订合作协议书。

　　经审批同意的，经办行与开发商签订《住房按揭合作协议书》

　　三、期房楼盘审查

　　(一)开发商申请。

　　经办行要求开发商提交下列资料：

　　1.书面申请书，内容包括开发商概况(含经营财务状况)、项目情况、工程进度、投

　　资完成情况、拟申请贷款金额等。

　　2.公司资料。

　　(1)企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代

　　理人证明书;

　　(2)公司章程、成立批文;

　　(3)经会计师事务所审核的前一年度财务报表(资产负债表、损益表、现

　　金流量表);

　　(4)房地产企业开发资质等级证书;

　　(5)房地产开发经历(经办行不得对有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商

　　开发的楼盘提供个人住房贷款);

　　(6)董事会(没有成立董事会的，企业法定代表人)同意就该项目向我

　　行申请个人住房抵押贷款及配套服务，并为借款人承担阶段性连带保

　　证责任的承诺。 上述第(1)、(2)、(4)项资料原件经经办行审

　　核无误后留存复印件，其他资料留存原件。

　　3.项目资料

　　(1)立项文件;

　　(2)建设用地规划许可证;

　　(3)建设工程规划许可证;

　　(4)建设工程施工许可证;

　　(5)国有土地使用证;

　　(6)工程概预算资料;

　　(7)项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况;

　　(8)项目投资完成情况;

　　(9)商品房预售许可证。

　　上述资料中的证件和批件原件经经办行审核无误后留存复印件。

　　(二)项目调查。

　　经办行在收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，安排调查部门进行调查。

　　主要调查以下内容：

　　1.开发商基本情况。调查开发商注册资本、法定代表人素质、经济实力、经营管

　　理机制、财务管理和经济核算制度、业务范围、开发经历、

　　完成项目建设的能力及其自身具备的优势等;分析财务报表，估测其营运能力及盈利状况。

　　2.手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法，内容是否前后一致。

　　3.项目投资情况。调查项目投资构成与各项费用支出明细，并与工程概预算报告中

　　的有关数据进行核对。分析资金投入时间与工程进度是否一致;

　　工程后续资金来源是否已经落实，如果后续资金是通过预售房款

　　再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。

　　4.项目情况。调查地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政

　　设施、物业管理等;了解和掌握项目占地面积、容积率、绿化率、

　　建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况。

　　5.项目市场前景和销售情况。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目

　　评估、同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前

　　景及抗风险能力。

　　6.项目效益。调查开发商与我行的合作诚意和对我行产生的效益，如存款、代收代付、中间业务的代理等。

　　7.开发商负债状况。特别是其他银行为该楼盘提供开发贷款的情况，准确掌握其贷款的到期日，以免在工程建设中出现新的资金缺口。

　　8.银行同业竞争情况。调查其他银行为该楼盘提供个人住房贷款情况和服务手段等。

　　经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，经办行认为有

　　必要的，可以委托具有房地产估价资质的房地产估价机构对拟

　　提供贷款的楼盘分楼层分朝向进行价格评估或自行评估。

　　调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。

　　(三)审查、审批。

　　贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，然后签署意见。经审查同意的，按照权

　　限上报审批。有权审批人签署意见。

　　(四)签订合作协议书。

　　经审批同意的，经办行与开发商签订《住房按揭合作协议书》。经办行还必须与开发商签订《预售房款监管协议》，由经办行监督预售房款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该项目。

　　四、发放个人住房贷款

　　(一)借款人申请。

　　借款人申请个人住房贷款，所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。经办行要求借款人填写个人住房借款申请表并提供下列资料：

　　1.借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);

　　2.婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书;未婚的

　　提供未婚证明