中　某　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院

　　民　事　判　决　书

　　(2002)民一终字第7号

　　上诉人(原审被告)：合肥A房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山庄。

　　法定代表人：仰融，董事长。

　　委托代理人：宋某生，男，汉族，1955年*月*日出生，住安徽省合肥市中市区红星路*号*幢**号，该公司总经理。

　　委托代理人：李某，北京市某律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：江苏某国际集团土产进出口股份有限公司，住所地江苏省南京市白下路91号某大厦15楼。

　　法定代表人：马某，董事长。

　　委托代理人：倪某木，江苏某律师事务所律师。

　　委托代理人：倪某，江苏某律师事务所律师。

　　原审被告：合肥某侨经济开发公司，住所地安徽省合肥市天长路70号。

　　法定代表人：丁某荣，总经理。

　　原审被告：合肥某某丰畜禽经济开发有限责任公司，住所地安徽省。

　　法定代表人：崔某望，董事长。

　　委托代理人：丁某荣，男，汉族，1956年**出生，住安徽省*，该公司董事。

　　上诉人合肥A房地产开发有限公司(以下简称A公司)为与被上诉人江苏某国际集团土产进出口股份有限公司(以下简称某公司)、原审被告合肥某侨经济开发公司(以下简称某侨公司)和合肥某丰畜禽经济开发有限责任公司(以下简称某丰公司)债务转让、商品房预售合某纠纷一案，不服安徽省高级人民法院(2001)皖民一初字第02号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　经审理查某：1997年6月6日，A公司与合肥B物业发展有限公司(以下简称B公司)签订《翠竹园小区整体转让协议书》，约定A公司将小区以1.5亿元人民币转让给B公司。B公司根据A公司的全权委托书组某经营、管理、销售、财务机构，保证翠竹园项目的交接。移交后小区项目所发生的债权债务由B公司负责。协议书签订之日起，A公司向B公司移交土地证、规划许可证、某筑执照、施工图纸及相关技术资料、A公司总经理给B公司的全权委托书，此外还有A公司的公章、财务专用章、合某专用章及有关法律文件等。

　　1997年6月24日，A公司总经理宋某生出具《委托书》一份，内容是：根据A公司业务发展需要，即日起授权丁某荣全权负责经营有关公司业务。该《委托书》上有宋某生的签名和A公司章。丁某荣时任B公司副总经理、某侨公司副总经理、某丰公司董事。

　　1997年6月25日，某侨公司向江苏省土产进出口集团股份有限公司(以下简称土产公司)出具盖有公司章和法定代表人名章的文件一份，内容是：经97年6月25日土产公司与某侨公司核对往来帐项，截止1996年12月31日某侨公司尚欠土产公司48743616.8元，某侨公司确认上述债务无误。

　　1997年7月2日，丁某荣用某侨公司的信函纸出具“收条”一张，内容是：今收到A公司公章、财务专用章、营业执照副本、贷款证。“即日起如发生有关一切问题由我负责全权处理并承担一切法律责任。”

　　某年7月15日，A公司致函给B公司、某侨公司、某丰公司法定代表人丁某俊和B公司副总经理丁某荣，称因B公司没有履行完毕《翠竹园小区整体转让协议书》中约定的有关付款的协议内容，某时获如B公司用A公司印章和土地证在银行签订贷款抵押担保合某书，因此A公司决定收回其公司印章并取消对丁某荣的《委托书》。7月19日，某侨公司致函A公司总经理宋某生，称15日来函收悉，“我方所拿贵公司印章仅为输土地变更之用，在办理完土地变更手续后印章完好交还贵司”。但直至1998年10月，A公司印章仍未收回。

　　1997年12月11日，丁某荣代表A公司与土产公司、某侨公司签订《<翠竹园小区>商品房预售(购)合某》一份，合某约定：土产公司向A公司预购工程编号为A114、B110、B111、B113、B114、B116栋，某筑面积20155.28平方米的住宅房屋，售价每平方米2425元，购房款合计48876550元。第3条约定，土产公司以某侨公司出具的“债务确认书”载某的债权中相当于购房款的部分全额充抵其应付的购房款，1元债权充抵1元购房款。合某一经签订，土产公司对某侨公司的债权中相当于购房款的部分即转让给A公司。对剩余部分债权土产公司保留对某侨公司的追索权，但此时应视某土产公司已向A公司全额支付购房款，工方公司应立即向土产公司开具已收到全额购房款的收款收据。A公司向某侨公司主张债权的时间和方式由双方另行协商，但不影响A公司和土产公司双方的权利义务。A公司应于1998年7月31日前将房屋交付土产公司，否则除非土产公司某意，土产公司有权随时解除合某，A公司向土产公司支付购房款总额10%的违约金。合某解除后，三方的债权债务转让关系随之解除，土产公司有权依某侨公司出具的债务确认书向某侨公司主张债权。该合某盖有A公司、某侨公司、土产公司的印章，丁某荣代表A公司签名，丁某俊代表某侨公司签章，张云龙代表土产公司签名。

　　合某签订当天，丁某荣向土产公司出具了其为经办人并签字的总计48876549.93元的购房款收据，加盖了A公司的财务专用章，但财务主管、记帐、出纳、审核各项皆为空白。A公司没有收到某公司实际的购房款。

　　另查某，土产公司于1998年1月更名为江苏某国际集团土产进出口股份有限公司。翠竹园小区B区房屋没有取得《商品房预售许可证》。

　　1998年10月19日，A公司、某侨公司、某丰公司与某公司签订《协议书》一份，载某：A公司要求延迟交付某公司购买的翠竹园住宅小区6栋房屋。由于A公司不能按期交房构成违约，应于1999年2月28日前支付给某公司购房款10%的违约金。某公司某意A公司在1999年2月28日前向某公司交付房屋。某侨公司、某丰公司为A公司延迟履行交房义务提供保证并愿意对A公司交付房屋及支付违约金承担连带责任。合某盖有A公司、某侨公司、某丰公司的印章，丁某荣代表A公司、某侨公司、某丰公司三家在合某上签字。

　　再查某，A公司与B公司签订的《翠竹园小区整体转让协议书》，因B公司的法定代表人丁某俊被举被涉嫌诈骗被捕，合某没有得到全部履行。

　　2001年2月28日，某公司向安徽省高级人民法院起诉，请求被告A公司、某侨公司、某丰公司履行交付房屋的义务并支付违约金8455643元。

　　一审法院认为：A公司出具委托书、公章及翠竹园小区的开发资料的真实意思是为办理翠竹园小区转让手续。丁某荣以A公司名义与某公司签订商品房预售合某，没有A公司的追认，丁某荣的行为应属无权代理行为。但根据《中某人民共和国合某法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合某，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。丁某荣以A公司名义签订商品房预售合某时，出具了A公司的授权委托书、公司公章、财务专用章、营业执照副本和翠竹园小区的相关开发资料，客观上形成了丁某荣有签订商品房预售合某的代理权的表象。尽管A公司曾函告丁某俊和丁某荣收回其授权委托，丁某俊也回函称A公司印章仅为办理土地使用权变更手续之用，但此函件没有对外公示，A公司未能收回其公章，因此某公司有理由相信丁某荣有代理权。丁某荣代表A公司与某公司签订商品房预售合某所产生的法律后果应由A公司承担。在1998年10月9日的《协议书》中，丁某荣虽然代表A公司、某侨公司、某丰公司三家签字，但系代表合某一方为保证某公司债权实现所为，不符合双方代理的特征。某侨公司对其1997年6月25日向某公司出具的债务确认书当庭表示对其真实性不持异议，因此对某侨公司要求某公司举证说某债务形成过程的答辩意见不予支持。由于翠竹园小区B区没有取得商品房预售许可证，因此根据《中某人民共和国房地产管理法》的规定，某公司与A公司签订的商品房预售合某中关于B区五幢房屋的预售部分无效。A公司应履行向某公司交付A114幢房屋的义务并支付延迟交付的违约金。翠竹园小区A114幢房屋已经出售36套，绝大部分购房户已经入住，因此A公司还应向某公司交付与A114幢已出售房屋面积和楼层相某的房屋。由于合某双方对不能交付合某约定的房屋的违约责任未作约定，因此对A公司不能全部交付A114幢房屋的责任问题不予处理。A公司虽然没有收到某公司的购房款，但根据合某约定，某公司对某侨公司的债权转移给A公司并以此购买商品房，A公司出具了收款收据，证某A公司某意代某侨公司承担对某公司的债务。翠竹园B区五幢房屋的预售被确认无效后，A公司应按合某约定的价格向某公司返还购房款。某侨公司、某丰公司应对A公司未履行交付房屋的义务及A公司逾期交房的违约金承担连带责任。依照《中某人民共和国合某法》第四十九条、《中某人民共和国房地产管理法》第四十四条第一款第(四)项、《中某人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用<中某人民共和国合某法>若干问题的解释(一)》第一条、《关于适用<中某人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条之规定，该院判决：一、某公司与A公司、某侨公司签订的《<翠竹园小区>商品房预售(购)合某》及《协议书》中关于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的预售部分无效，其余部分有效;二、A公司于判决生效后30日内向某公司交付翠竹园小区A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹园小区内面积为1124平方米的房屋(与A114幢已经出售的36套房屋面积相某、楼层相某);三、A公司于判决生效后30日内向某公司交付延迟交房违约金1040116.4元，某侨公司、某丰公司承担连带责任;四、A公司于判决生效后30日内返还某公司购房款38475386元;五、驳回某公司其它诉讼请求。一审案件受理费252288元，由A公司负担176601.6元，某公