案情简介

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我方当事人为案涉临街商铺的二房东，从产权人处承租整间铺面后隔墙分租出局部场地，供接手方经营彩票。原告从前手承租人处承接该分隔铺面，双方于2022年重新签订租赁契约：月租金4400元，押金7600元，明确限定经营彩票、便利店，严禁餐饮，并约定承租方单方提前退租的，出租方有权全额没收押金。原告足额交押、租金付至当年9月底。

后原告拟转租他人做餐饮，因违禁被拒，遂以"合同面积与实测使用面积差距巨大"为由自行搬离上锁。我方及时收回铺面招租（至庭审未租出），原告遗留电费433.35元未结。

原告本诉索还租金12775.5元、押金7600元；我方反诉主张没收押金、追电费及空置等损失，形成本反诉对峙。

 

原告本诉逻辑与举证

原告以"面积缩水＝出租方欺诈＝根本违约"为轴，要求退租金12775.5元、退押金7600元、被告担诉讼费。

证据仅含租赁契约、缴费凭证、自行测量陈述、微信记录，试图用"文字面积差"反推我方隐瞒，把商业转租失败包装成面积纠纷。

 

被告代理防线：三层击穿"面积抗辩"

第一层——面积记载不违约。前后手租赁合同链证明4400元/月对应的标的是"隔墙后的彩票铺"，非整间产权面积；原告接手前长期实地经营，熟知分隔现状，依"误载不害真意"规则，整间产权面积入约属文字瑕疵，不构成欺诈或重大误解，无退租依据。

第二层——真实动因是转租餐饮被拒。完整微信记录锁定原告退场真实诱因系违禁转租受阻，非面积问题，属单方提前解约，按约没收7600元押金。

第三层——欠费与反诉闭环。电费433.35元原告当庭无异议；反诉另举现场照片、律师合同发票主张空置损失与维权费，援引‌《民法典》第509条、第584条，构建"履约—违约—止损—限损"证据链。

 

法院裁判要点

法院全采我方核心意见：

①租赁真意为分隔彩票铺，原告知情且误载不害真意，退租金诉请驳回；

②微信证转租餐饮失败主动撤场，单方违约，没收7600元押金；

③我方即时收回招租已尽止损义务，押金足以覆盖空置，不再支持剩余租金；

④墙体天花属正常风化、无人为损坏证据，合同未约律师费负担，该两项反诉驳回；

⑤电费433.35元无异议，予以支持。

 

判决结果

一、原告（反诉被告）三日内付被告（反诉原告）电费433.35元；

二、被告无需返还租金押金7600元；

三、驳回原告全部本诉请求；

四、驳回被告其余反诉请求。

本诉受理费154.5元由原告负担；反诉受理费744元，原告负担25元、被告负担719元（被告预交部分由原告履行时直付，不另退费）。逾期依‌《民诉法》加倍付息。

 

实务复盘与举证启示

转租链案件，"面积反悔"多是提前退租的兜底借口。胜点不在当庭辩论，而在诉前固化三样东西：前后手租赁协议（证标的真意）、微信原局记录（证退场真因）、撤场后即时招租证据（证已止损）。

场地现状照片、缴费流水、律师费票据须成套而非单点提交。法院对"误载不害真意"的接纳前提，是出租人能证明承租方签约前可观察、承接时可核对、履约中未异议——二房东分租场景尤其要吃透这一条。

 

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律师简介

林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，深耕民商事合同、房屋租赁、商事侵权诉讼十余年，长期服务广州个体工商户、商铺经营者与不动产出租主体，专攻商铺转租、租金拖欠、押金返还、经营限制违约及面积争议，办理超百件商铺租赁胜诉案。擅以"前后手合同＋微信原局＋现场影像"三段式闭环拆穿承租方抗辩，熟悉广州各辖区租赁案件裁判尺度与举证习惯，为珠三角商铺经营者提供诉讼代理与常态化法律咨询。