合同法案例

    原告长春市某有限公司诉称：被告陶某利用长春某有限公司提供的某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付长春某有限公司违约金1.65万元。

　　被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，长春某有限公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用长春某有限公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

　　法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋;11月23日，某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋;11月27日，长春某有限公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用长春某有限公司提供的信息、机会等条件但未通过长春某有限公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向长春某有限公司支付违约金。当时长春某有限公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

    法院生效裁判认为：长春某有限公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用长春某有限公司的信息、机会，故不构成违约，对长春某有限公司的诉讼请求不予支持。

    区人民法院于2009年6月23日作出民事判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告长春某有限公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶某提出上诉。市第二中级人民法院于2009年9月4日作出民事判决：一、撤销区人民法院的民事判决;二、长春某有限公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

    《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合
同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。