出售婚前个人房产用于在婚后购房，该房屋的产权归属应该如何判定？从典型案例看个人婚前财产在婚后形态发生转化的认定

【关键词】

离婚纠纷 夫妻共同财产 婚前个人财产 不动产所有权

【基本案情】

原告郝某与被告邓某曾系夫妻关系，于2009年8月18日登记结婚，2015年8月19日经荣昌区人民法院判决离婚。2009年3月2日，邓某与威海新铭玉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了山东省威海荣成市十里河花园小区住房（以下简称山东住房）。该住房现已在荣成市房产管理局备案登记（权利人：邓某）。原、被告均认可该住房虽系被告邓某的个人财产，但在双方婚姻关系存续期间产生按揭贷款共计100800元。2009年9月30日，邓某与重庆市钿涌物业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了重庆市荣昌区昌元街道广场路住房（以下简称荣昌住房）。该住房总成交金额为217858元，为一次性付款，并于2011年9月25日办理了房地产权证（房地证号：211房地证2011字第X号，权利人：邓某）。该房屋现由邓某占有使用。原、被告均认可该住房现价值30万元。2016年7月8日，郝某诉至法院要求：1、被告邓某支付原告山东住房按揭款50400元；2、依法分割荣昌住房，被告邓某支付原告房屋价值（购房款及房屋增值部分）15万元。

庭审中，被告邓某举示其名下在中国银行帐号7632的账户明细、取款凭条、存款/转账凭条、定期存单、会计分录单、进账单第一联（代贷方传票）及其母亲罗某名下在中国工商银行账号5065的账户明细等证据，以此拟证明其是用个人婚前财产购买的荣昌住房，该住房系个人财产，故不应在本案中予以分割。原告对此发表质证意见，其认为该房屋买卖合同的签订及产权登记手续的办理均发生在双方婚姻关系存续期间，因此属于夫妻共同财产。

【裁判结果】

荣昌区法院经审理后认为：（一）关于山东住房的财产处理问题。原、被告均对山东住房系被告个人婚前财产及在婚姻关系存续期间产生按揭贷款共计100800元的事实无异议，故根据《最高人民法院关于<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条的规定，原告有权要求被告补偿婚后共同还贷支付的款项。因此，原告诉请被告支付山东住房按揭贷款50400元，符合法律规定，本院予以支持。（二）关于荣昌住房的财产处理问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（一）项的规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。被告邓某举示的证据足以证明荣昌住房的购房款242644元全部来自其个人婚前财产，因此该房屋应系其个人财产。加之，原告郝某没有举证证明荣昌住房购房款的来源及流向，故原告要求对荣昌住房予以分割，被告支付原告房屋价值15万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

据此，荣昌区法院判决：一、被告邓某于本判决生效后十五日内支付原告郝某位于山东省威海荣成市十里河花园小区住房的还贷补偿款50400元；二、驳回原告郝某的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。

【案例评析】

本案的争议焦点是夫妻一方个人婚前财产在婚后形态发生转化，其财产性质是个人财产还是夫妻共同财产的认定。

（一）婚后所得的某项财产全部是由夫妻一方个人婚前财产转化而成的认定。无论个人婚前财产在婚后形态如何转化，例如由婚前货币财产转化为婚后固定财产（所有权需登记在出资人个人名下），或者由婚前固定财产转化为婚后货币财产，其财产性质是不变的，仍应被认定为个人财产。本案中，被告邓某用婚前个人财产购买荣昌住房，并且产权登记在其名下，即使该住房屋买卖合同的签订及办理产权登记手续发生在婚后，离婚时该房屋仍应被认定为个人财产。（二）婚后所得的某项财产有一部分是由夫妻一方婚前个人财产转化而成的认定。双方婚后共同出资购买的财物通常情况下应被认定为夫妻共同财产，但是在离婚分割时还需充分考虑一方婚前个人财产价值在婚后新购买财产的价值中所占的比例，公平合理地予以分割。例如在夫妻关系存续期间，夫妻一方将个人婚前房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房价款中所占的比例，予以公平合理地分割。

【编者评析】

人民法院网发布这篇文章的时间为2017年7月18日，在此之前，最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（2013年第1辑，总第53辑）中也发表了一篇名为《婚前个人财产在婚后发生形态变化不导致所有权发生变化》的文章。

文中提到，对于这类“出售婚前个人房产在婚后购房，该房屋的产权应该如何归属？”的问题，审判人员中曾经存在三种不同观点：

第一种观点是，由于生产、经营的收益被明确规定为夫妻共同财产，夫妻一方于婚后将原属于其婚前个人财产的房屋变卖，添置部分款项重新购置房屋属于经营行为，故该房屋为夫妻共同财产。

第二种观点认为，婚姻关系存续期间，“一方以个人财产投资取得的收益”属于“其他应当归共同所有的财产”，换句话说就是在婚姻关系存续期间投入生产、经营的无论是婚前个人财产、还是夫妻共同财产，只要婚姻当事人没有约定，其收益都属于夫妻共同财产。

第三种观点则认为，如果将在婚姻关系存续期间以婚前个人财产购房的行为视为其使用婚前个人财产的一种方式，这种使用行为仅仅使得其婚前个人财产的存在形式发生了变化，由于其并不属于生产、经营行为，因此，即使该房屋随着房地产热而自然升值，也不应当认为系生产经营性收益。

最高人民法院最终采取第三种观点，认为在婚姻关系存续期间，如果认为婚姻当事人只要在婚姻关系存续期间使用个人婚前财产并使之存在形式发生了变化，就属于投资经营行为，并因此改变所有权的性质或者将其自然增值认定为夫妻共有的观点，明显不利于发挥物的使用价值，不利于财富的流转，也使得人们为了保有自己的婚前个人财产而不敢正常使用上述财产，这样的裁判理念不符合现代民事立法鼓励充分发挥物的效用，鼓励正常的财产流转的基本精神。因此，当事人以生产、经营之外的其他方式使用自己的婚前个人财产，即使该财产的形式因此发生了变化，不导致上述财产所有权及其自然增值归属的变化。

近年来，《民法典》及相关解释相继出台，但这一裁判规则仍在被许多法院适用，如（2020）沪0114民初23419号、（2021）粤01民终26545号、（2023）渝0112民初24922号等案，其法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条“夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”之规定。

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本文来源：人民法院网，作者：颜剑箫，重庆市荣昌区人民法院，原标题为：《个人婚前财产在婚后形态发生转化的认定》。本公众号所发布的原创文章一切权利属于署名作者所有，请尊重作者的署名权、修改权、编辑权及其他合法权益。如需转载原创文章，请注明来源“张涛律师”公众号及作者署名，需要白名单授权的请扫描底部二维码联系。本公众号原创文章、编辑文章、转载文章仅供学习与交流，不代表任何的官方解读和实践指导性建议，具体个案请咨询专业律师。转载文章如来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知删除。

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