原告中国工商银行上海市分行营业部(下称工行营业部)诉被告中国机电设备华东公司(下称机电华东公司)、第三人中国华星集团公司(下称华星集团)撤销权纠纷一案，本院于2002年8月26日立案受理，并依法组成合议庭。诉讼期间，原告增加诉讼请求，本院据此追加第三人绍兴中国轻纺城时代房地产有限公司(下称绍兴轻纺城)、 第三人上海达益物业发展有限公司(下称达益物业)、第三人上海新黄浦(集团)有限责任公司(下称新黄浦集团)参加诉讼，并于2002年12月27日公开开庭审理了本案，上 述各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告工行营业部诉称：2001年4月，被告机电华东公司向原告借款人民币4，000万元用以偿还原告旧贷，但借款后，被告在没有落实债务情况下，将其长期 低价承租的上海市四川中路410号和670号、南京东路98号房屋使用权，无偿转让给第三人华星集团。此后，华星集团又将上述房屋承租权无偿转让给第三人绍兴轻纺城。上述 被告和两个第三人三者之间两次房屋承租权无偿转让，系相互关联的恶意串通行为，有损原告债权的实现，故请求法院判令：撤销被告机电华东公司与第三人华星集团之间、第三人华 星集团与第三人绍兴轻纺城之间，前后两次无偿转让上海市四川中路410号和670号、南京东路98号房屋承租、使用权行为;恢复被告机电华东公司为上述房屋的使用权人;本 案案件受理费和原告方律师代理费由被告承担。

　　被告机电华东公司答辩，本案系争房屋属于国有直管房，机电华东公司作为国有企业，系通过行政调配才享有上述房屋承租权，且自身无权擅自转让房屋租赁、使用 权。第三人华星集团作为被告上级单位，有权调拨该房屋，并另行与房管部门签订了租赁合同，故被告不存在无偿转让房屋承租权的行为。此外，房屋租赁权是基于合同产生的权利， 而与财产权无关，原告诉请不符合撤销权法律构成要件的规定。

　　第三人华星集团的答辩意见与被告机电华东公司基本一致。

　　第三人绍兴轻纺城答辩，绍兴轻纺城取得本案系争房屋租赁权，系基于与新黄浦集团签订的房屋租赁合同，因此绍兴轻纺城不是本案撤销权法律关系的当事人，本案 讼争无论在程序和实体上，均与绍兴轻纺城无关。

　　第三人达益物业、新黄浦集团共同述辩，新黄浦集团、达益物业系本案所涉国有房产的经营管理单位，其经审查相关调拨手续，并按照《上海市房屋租赁条例》的有 关规定，先后与华星集团和绍兴轻纺城签订的公有非居住房屋租赁合同，完全合法有效。

　　经审理查明，各方当事人对以下诉争所涉事实的真实性没有争议，并有相应书证、陈述笔录等证据证明，本院予以确认：

　　1、2001年4月5日，原告工行营业部借给被告机电华东公司人民币4，000万元，该借款债权业经法院判决生效确认，现未得到清偿。

　　2、2001年8月28日，被告机电华东公司向第三人达益物业出具“关于房屋租赁使用权划转报告”(华东司办2001第056号)。机电华东公司在该报告 中，根据相关批文请求达益物业办理相关租赁手续，将机电华东公司承租的上海市四川中路410、670号、南京东路98号三处共计7，163。33平方米的房屋使用权，划转 至第三人华星集团。

　　3、2001年9月1日，达益物业变更上述房屋承租户名为华星集团，并与华星集团另行签订了“公有非居住房屋租赁合同”。

　　4、2001年12月27日，第三人华星集团与浙江中国轻纺城集团股份有限公司签订合作意向书，双方就“华星集团下属机电华东公司转让或划转”，达成合作 意向。

　　5、2002年3月，第三人达益物业、第三人华星集团、第三人绍兴轻纺城三方共同签订3份“非居住房屋承租权转让协议书”，约定华星集团将上海市四川中路 410、670号和南京东路98号三处共计7，163。33平方米的房屋承租权有偿转让给绍兴轻纺城，华星集团向新黄浦集团支付办理承租权转让、承租关系变更等手续费共计 人民币30万元等。第三人达益物业和第三人绍兴轻纺城还另行就上述房屋分别签订了3份“上海市公有非居住房屋租赁合同”。据此，上述房屋现已为第三人绍兴轻纺城所承租。

　　6、第三人新黄浦集团系上海市黄浦区人民政府直属企业，经国家有关部门授权，享有本案系争所涉上海市四川中路410、670号和南京东路98号公房产权。 第三人达益物业系新黄浦集团原房管所转制的物业公司，达益物业作为新黄浦集团代理人，受托对上述公房进行物业经营和管理。

　　审理中，各方当事人就以下事实和法律问题存有争议，本院予以认定和阐断：

　　1、围绕本案系争公房承租户名由被告机电华东公司变为第三人华星集团，是否符合《合同法》第74条规定的撤销权的法律构成要件，相关当事人在两个关节点上 展开争辩。

　　(1)对承租户名变更相关行为性质的争议。

　　原告工行营业部认为，上述系争公房承租户名的变更，属于《合同法》第74条规定的债务人无偿转让财产的行为。

　　被告机电华东公司和第三人华星集团认为，系争公房承租户名的变更，属于国有企业上级单位在本系统范围内行政调拨行为。被告机电华东公司和第三人华星集团列 举了4份证据，以证明己方观点：A、华星资字(1999)第124号文件。B、财政部财管字(2000)第52号文件。C、华星资字(2001)第113号文件。D、机电 华东公司华东司办(2001)第056号文件。各方当事人对4份证据的真实性没有异议。经本院审查，华星资字(1999)第124号文件，系华星物产集团有限公司向国家国 内贸易局企事业改革司提交的报告，报告申请办理将集团内机电华东公司等“9家公司的国有权益”上划到新的管理公司──中国华星投资发展公司;财政部财管字(2000)第 52号文件，系国家财政部给国家国内贸易局的批复，批复同意将机电华东公司“全部国有资产”经审计后划归中国国防军工物资北京公司，批复又同意尽快办理“中国国防军工物资 北京公司”更名为“中国华星投资发展公司”事宜;华星资字(2001)第113号文件、华东司办(2001)第056号文件，系华星集团和机电华东公司分别向物业部门出具 的关于按照相关批文办理划转系争房屋租赁使用权的报告。

　　第三人新黄浦集团和第三人达益物业认为，上述承租户名的变更，有承租单位的调配文件，物业部门审查同意后，重新与华星集团签订租赁合同，与机电华东公司的 租赁合同终止。

　　本院认为，本案当事人系争所涉上海市四川中路410、670号和南京东路98号房屋，属于以行政调配方式廉价出租给国有企业的公有非居住房。鉴于我国现行 有关公有非居住房屋的租赁运作机制和模式，系从过去计划体制下形成和发展而来，在政策规定和实际操作上有其特殊性。因此本案系争房屋的承租户名由机电华东公司变为华星集 团，实际上系由两个相互交织的法律行为所致，涉及到三方主体的权利和义务。一是纵向上的承租方单位系统内的行政调配行为。根据上述相关行政性文件，国家财政部批复同意将机 电华东公司的“全部国有资产”划转到上级公司，据此，华星集团作为本系统内最高的行政管理单位，对集团所属机电华东公司的公有非居住房屋使用权进行了调拨。原告对华星集团 作为机电华东公司上级单位的主体资格提出质疑，但在原告向本院提供的国家国内贸易局(2000)内贸局函企改字第241号“关于华星集团调整母公司的复函”中已明确，华星 集团替代华星物产集团有限公司(中国华星集团投资发展公司的上级单位)，成为包括机电华东公司在内的整个集团所属企业的母公司，行使管理职能。二是横向上的租赁双方民事合 同行为。尽管国家授权的物业公司向国有企业出租公有非居住房屋时，在承租对象的选择、租金价位上受到行政调配和政策上的限制，但仅此无法否定双方当事人签订的公有非居住房 屋租赁合同的法律效力。达益物业根据机电华东公司提供的单位系统内部的调配文件，经审查同意后与华星集团重新签订房屋租赁合同，应当视为旧的租赁关系终止，新的租赁合同关 系依法成立。

　　(2)对公有非居住房屋承租使用权性质的争议

　　原告认为，机电华东公司作为国有企业取得本案系争公有非居住房屋租赁权，在政策上享受低租金和租赁的长期性，故不同于一般的财产租赁权而具有物权和经济利 益的属性，司法实践中也可以作为财产来清偿债务，因此属于《中华人民共和国合同法》第74条所规定的债务人财产的范畴。

　　被告机电华东公司和第三人华星集团认为，机电华东公司对系争公有非居住房的承租权，源自于房屋租赁合同，属于债权性质。而系争房屋租赁户名的变更，也非机 电华东公司放弃债权行为，而是在公司停业状态下所采取的停租行为，以精简支出，这并未损害债权人利益。

　　本院认为，机电华东公司系经行政调配，并与房管部门签订租赁合同后，取得系争公有非居住房屋承租、使用权。由于国有企业承租公有非居住房在政策上享受低价 租金，与房地产租赁市场价格存在差价，从而使得这种房屋承租、使用权具有潜在的经济价值。在本院看来，这是计划经济体制下形成并延续至今的，国家给予国有企业在生产资源配 置上的优惠利益，是机电华东公司所享有的国有权益。但这种国有权益的取得、转让在法律意义上，还是有别于《中华人民共和国合同法》第74条所规定的债务人到期债权或财产的，其显著特点， 一是行政调配性，诚如前述当事人提供的华星资字(1999)第124号文件所示，机电华东公司所属国有企业集团的上级单位，有权向国家行政部门申请和调拨机电华东公司等 9家下属公司的“国有权益”。因此，机电华东公司在本案中所享有的系争公有非居住房屋承租权，受制于所属国有