商品房买卖合同纠纷中计算逾期办证违约金时应扣除办证机关办理权属证书的时间- 李英俊律师
来源:大律师网 法律知识
时间：2015-01-27
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导读：商品房买卖合同纠纷中计算逾期办证违约金时应扣除办证机关办理权属证书的时间
成都江东置业有限公司与张眉等173人商品房买卖合同纠纷集团诉讼案案例编写人、论证人：杨塞兰[示范点]
在目前商品房交易中，通常使用《商
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商品房买卖合同纠纷中计算逾期办证违约金时应扣除办证机关办理权属证书的时间
成都江东置业有限公司与张眉等173人商品房买卖合同纠纷集团诉讼案
案例编写人、论证人：杨塞兰
[示范点]
在目前商品房交易中，通常使用《商品房买卖合同》均系格式合同，其中通常约定有：开发商应当在商品房交付使用后一定期限内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。如因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得权属证书的，由开发商承担相应违约责任等条款。而开发商和购房者在发生纠纷时常常对“权属登记”所包括的具体内容及出卖人的义务等问题发生分歧，审判实践中对此的理解也不尽相同，导致判决结果各异。本案通过研究、剖析相关的法学理论，详尽了解成都市办理房产证和国土证流程，对于上述争议问题作出了详细、明确的解答，判决结果维护了业主与开发商双方的合法利益，取得了极好的社会效果，并为今后妥善处理类似案件奠定了基础。
[案情]
上诉人（原审被告）成都江东置业有限公司。
被上诉人（原审原告）张眉等173人。
本案主要案情为：张眉等173人与江东置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买江东置业公司开发的位于成都市锦江区牛沙路2号“阳光水岸”的房屋，该合同为成都市房管局统一印制的格式合同，对建筑面积、房价款、房屋交付时间等作了明确约定。其中，合同第十五条约定，江东置业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由江东置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因江东置业公司的责任，张眉等173人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由江东置业公司按已付房价款的银行同期贷款利率向张眉等173人支付违约金。合同签订后，张眉等173人按约交付了房屋价款，江东置业公司于2005年6月30日交付房屋后，于2006年5月15日才取得阳光水岸房屋的产权初始登记，同年6月13日，张眉等173人取得所购房屋的分户产权证。直至起诉之日，张眉等173人尚未取得所购房屋的国土使用权证，遂诉至法院请求被告支付从2006年1月1日起至张眉等173人取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。
[审判]
成都市锦江区人民法院一审认为，根据双方合同约定，江东置业公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由江东置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，张眉等173人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，江东置业公司应承担违约责任。江东置业公司虽已于2006年5月15日取得了房屋产权初始登记，但却未能在合同和法律规定的时间内协助张眉等173人取得房屋权属证书，故应支付从2006年1月1日起至张眉等173人取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。
一审同时认为，我国房屋的权属证明文件包括房屋产权证及国土使用权证。房屋出卖人的权利交付则应包括上述两方面。现张眉等173人尚未取得房屋的国土使用权证，江东置业公司应支付违约金至房屋产权证及国土使用证办理完毕止。据此判决：成都江东置业有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向张眉等173人支付逾期办理房屋产权证的违约金，并从2007年4月1日起至房屋国土使用权证办理完毕之日止，以房价款按银行同期贷款利率向张眉等173人支付逾期办理国土使用证的违约金。
一审宣判后，原审被告江东置业公司不服，向成都市中级人民法院提起上诉。其上诉主要理由为：一、《商品房买卖合同》第十五条中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证，不包括国有土地使用权证。张眉与江东置业公司签订的《商品房买卖合同》，系江东置业公司统一在成都市房地产交易中心购买，该合同中约定的办理权属证书的部门及时间仅针对房地产交易中心，而国有土地使用权证的办理只有在房屋产权证办理完毕后，再由产权人提供相应申请资料交开发商协助办理，且双方未就办理国有土地使用权证的时间作明确约定。二、《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，甲方（出卖人）按乙方累计付款……”中约定的江东置业公司的义务，仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中涉及的“规定期”不是指180天，而是指办证机构所需要的时间。综上，江东置业公司承担逾期办证的违约金的时间应从江东置业公司交付房屋180天后至江东置业公司将办理产权登记的资料报登记机关备案为止，即从2006年1月1日至2006年5月24日止。
被上诉人张眉等人答辩称，合同第十五条中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证的登记；同时该条中的约定，江东置业公司就办理权属证的义务不仅仅是备案义务，还包括交付义务，并且约定的办证“规定期”亦是指180天。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
成都市中级人民法院经审理认为，一、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定的“权属登记”是否既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权力主体一致原则”的规定，本案《商品房买卖合同》第十五条中约定的 “权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。二、关于《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务的具体内容的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行……”，该条款明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后180日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。该条款还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条款前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。故《商品房买卖合同》第十五条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即“出卖人仅向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。三、江东置业公司承担违约责任的时间应如何计算。鉴于成都市在办证过程中仍然实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行，故出卖人的违约责任应当以出卖人是否在约定的期限内已将有关资料（包括房屋和土地）提交办证机关登记备案为前提，如因出卖人的原因超过此期间，则应承担违约责任。
本案中江东置业公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门备案已超过约定的期限，且庭审中亦未举证证明其已将办理国土使用权证的相关资料提交国土部门，故江东置业公司应按约承担逾期备案的违约责任。因江东置业公司在办证过程中的义务仅为备案登记义务，故江东置业公司将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人的原因”，故计算违约责任时间时，应将此期间予以扣除。江东置业公司在房屋分户产权证办理完毕之后的次日，即具备了将相关产权手续送交国土部门备案的条件，因此之后至其向国土部门备案期间造成买受人取得国土证的迟延应为江东置业公司的原因，故应从此时再行计算其违约时间。原审认定不当。据此判决：撤销原判，改判成都江东置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向张眉等173人支付逾期办理房屋产权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年1月1日起至2006年5月23日止，以房屋价款作为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）、逾期办理国有土地使用权证备案登记的违约金（违约金的计算：从2006年6月14日起至办理国有土地使用权证备案登记之日止，以房屋价款作为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）。并驳回张眉等173人的其他诉讼请求。
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