2006年8月，某企业将本单位的五套面积200平方米的办公用房分别出售给他人，且与该五人分别签订了《房屋买卖合同》，但并未及时到相关部门办理产权过户手续，并于同年10月份交付使用。2006年12月，该公司因业务需流动资金，遂将已出售给他人房屋设定抵押担保向银行贷款300万元，借款期限为两年。借款抵押担保合同签订后，借贷双方办理了房屋抵押登记，银行也依合同向该公司提供了借款。我们是购房人，迟迟得不到产权证，请问我们的买卖合同与银行的抵押哪个有效?

　　记者：以前常听说房屋先抵押后出售，而像这种房屋出售后，在未办理过户手续前，私自去抵押的事还是不多见，那么该抵押是否有效?

　　律师：由于我国对不动产物权的变动采用的是登记公示、公信原则，该企业为登记所有权人，银行作为善意第三人基于对房管部门颁发权属证书的信赖而与之设立了担保物权，且银行不可能知道也无义务知道该房屋实际已经转让给了他人，故该抵押合同是合法、有效的。

　　记者：抵押合同有效，那么该五人与企业签订的《房屋买卖合同》是否有效?

　　律师：有效。因该合同并未违反我国《合同法》及相关法律规定，但是买受人在本案中只享有合同上的债权，而不像银行一样享有的是物权。

　　记者：在两个合同都有效的情况下，一个是债权，而另一个是物权，那么两者谁优先行使或谁先受保护?

　　律师：当然是物权优先于债权。因为物权是法定权利，而债权只是一种约定权利。本案中银行可以优先主张抵押权，而购房人只能主张违约损害赔偿。