抵押反担保全解析

　　抵押反担保操作程序

　　(1)合同当事人就财产抵押的，应当办理抵押物登记手续;

　　(2)办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同和抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书或者复印件。

　　(3)办理抵押登记的部门如下：

　　①以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发该土地使用权证的土地管理部门;

　　②以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的为县级以上地方政府规定的部门;

　　③以林木抵押的为县级以上林木主管部门;

　　④以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门，

　　⑤以企业的设备和其他动产抵押的为财产所在地的工商行政管理部门;

　　⑥以上财产之外的其他财产抵押的，合同当事人可向抵押人所在地的公证部门办理抵押合同公证。

　　(4)反担保抵押率：不动产抵押率(按净值计算)不高于一定值(如60%);可转让动产抵押率(按净值计算)不高于一定值(如50%)。

　　房地产抵押反担保

　　担保公司为借款人的借款行为向贷款银行提供连带责任保证担保，借款人以房地产抵押的方式为担保公司提供反担保，在抵押反担保方式的设立、抵押权的实现等方面，有许多需要注意的问题，现简要介绍如下：

　　一、房地产抵押的定义及我国法律对房地产抵押的原则性规定

　　1、房地产抵押的定义

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务

　　履行担保的行为;债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　2、我国法律对房地产抵押的原则性规定

　　(1)土地使用权抵押与房屋所有权抵押的相互依存性

　　①以房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。以土地使用权抵押的，该土地上的房屋一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　②除一些集体建设用地流转的试点地区之外，乡镇、村企业的集体土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体土地使用权一并抵押。

　　(2)下列房地产不得设定抵押

　　①权属有争议的房地产;

　　②已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产;

　　③用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

　　④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

　　⑤被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产;

　　⑥其他依法不得抵押的房地产。

　　3、抵押权的设立

　　房地产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

　　二、办理房地产抵押登记应注意的问题

　　1、对房地产权属状况与使用状况进行审查

　　(1)抵押人是公民的，应审查用于抵押的房地产是其个人单独所有，还是与他人共同共有。如果房地产属于共有财产，应尽量要求全部共有人作为共同抵押人。

　　(2)用于的抵押土地使用权若为划拨的，则应按照国土资源部门确认的抵押宗地的土地使用权地价款证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权地价款的款额。

　　(3)用于抵押的房地产如处于在押状态，是解除在先抵押后再设定新的抵押，还是做余额抵押。如需解押后设定新的抵押，则应审查抵押人是否具备偿还在先债务的能力。如要做余额抵押，则应有顺位在前的抵押权人同意的书面证明，余额部分价值的认定;以第一次抵押登记的抵押物价值为准。

　　抵押反担保合同格式

　　抵押反担保合同

　　合同编号：

　　抵押权人(甲方)：__________ 住所(地址)：__________________ 法定代表人：_________________

　　抵押人(乙方)：___________ 住所(地址)：___________________ 法定代表人：________________

　　借款方(丙方)：_____________ 住所(地址)：___________________ 法定代表人：_________________

　　声明：乙丙双方已阅读本合同所有条款。应乙丙双方要求，甲方已经就本合同做了相应的条款说明。乙丙双方对本合同条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。

　　根据借款方(丙方) 与贷款方 银行于________年________月__________日签订的____________________________(以下称主合同，合同编号： )以及甲方与贷款方签订的________________________(以下称保证合同)和甲方与丙方签订的《委托保证合同》(合同编号： )，甲方就主合同项下的债务为丙方提供了连带责任保证担保。经丙方要求，乙方愿意就保证合同项下的全部款项以其享有所有权或经营管理权的财产向甲方提供抵押，为丙方进行反担保。甲、乙、丙三方根据有关法律、法规规定，经协商一致，约定如下条款：

　　一、乙方以“抵押物清单”(附后)所列之财产设定抵押，抵押财产评估作价 万元。

　　二、乙方抵押期限自借款合同约定的还款期届满后两年止。

　　三、乙方保证抵押物为其合法所有(或依法享有处分权或经营管理权)的无权属争议的财产。

　　四、乙方应负责办理抵押登记手续，承担抵押登记费用，保证抵押的合法性。乙方在本合同签定之日将抵押物权属证明文件交给甲方，抵押期间该抵押物由乙方保管。

　　五、抵押反担保范围：担保金额(大写)人民币_____________万元及利息、借款方应支付贷款方的违约金或罚息、保证人代偿的本金及利息、违约金以及实现抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、强制执行费、抵押物处置费等)。

　　六、本合同的效力独立于主合同及保证合同，主合同及保证合同无效不影响本合同的效力。因主合同及保证合同无效所产生的后果由乙方承担。

　　七、本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管、公证等费用均由乙方和丙方承担。

　　八、主合同期限届满，丙方未能清偿债务，甲方代丙方履行还款义务后，甲方有权以法定的方式处置抵押物并从所得价款中优先受偿，实现抵押权。

　　九、抵押期间，乙方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受甲方的检查。

　　抵押反担保合同范本
（编辑：不一）