1.一房多卖：开发商在购房合同订立后，未告知买受人又将该房屋出卖给第三人，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
2.产权隐瞒：购房合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者订立购房合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，以及故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证。
3.夸大宣传：开发商对房产的实际状况进行不实描述，如公共设施、环境、房屋质量等，通过夸大其词或虚假承诺来诱导买受人签订购房合同。
4.重大信息隐瞒：开发商在销售过程中刻意隐瞒房产的重要信息，如房屋质量缺陷、产权问题、抵押情况等，导致买受人在不知情的情况下签订购房合同。
5.合约条款欺诈：开发商在购房合同中制定不公正、不合理的条款，如加大买受人责任、削弱开发商自身权益等，以此来欺诈买受人。
购房定金的退还需要区分交易过错主体，无过错方可以依法主张定金返还。定金属于担保性质的款项，作用是担保购房合同的订立与履行，款项归属完全依据双方履约状态与过错情况判定，不存在绝对不退的情形。
卖方存在欺诈、违约或过错行为的，购房者可以全额退还定金。如果卖方存在前文所述的各类合同欺诈情形，或是单方面拒绝履行合同、擅自变更交易条款，属于卖方单方过错，购房者可要求返还定金并主张对应赔偿。
因不可归责于双方的客观事由导致合同无法订立的，定金应当全额退还。政策调整、交易资质受限、客观条件阻碍等非双方主观过错的情形，造成购房合同无法正常签订或履行的，双方互不承担违约责任，定金需原路返还。
购房者单方无正当理由违约的，定金无法申请退还。购房者自愿放弃购房、单方面拒绝签约履约，属于单方违约行为，定金会作为违约赔偿归属于卖方，用以弥补卖方的交易损失，符合定金担保的法律规则。
交易双方协商一致解除购房合同的，可以按协商结果处理定金。双方自愿终止交易、达成解约共识的，可自主约定定金退还方式与金额，协商一致的处理结果具备法律效力，司法机关予以认可。
合法合规签订的购房合同协议具备完整的法律效力，属于受法律保护的民事合同。只要签约主体具备完全民事行为能力，合同内容符合法律规定，签约流程自愿真实，不存在违法违规情形，合同自成立之日起产生法律约束力。
购房合同生效后，买卖双方需要严格按照合同约定履行各自义务。购房者需要按时支付购房款项，卖方需要配合完成房屋交付、产权过户等相关手续，任意一方拒不履约的，另一方可以通过法律途径追责维权。
存在欺诈、胁迫、重大误解情形的购房合同，法律效力存在瑕疵。受欺诈、受胁迫订立的合同，或是内容存在重大误解、显失公平的合同，属于可撤销合同，权利受损方可以申请司法机关撤销合同。
违反法律强制性规定的购房合同，属于无效合同，自始不具备法律效力。无预售资质、违规交易、损害公共利益等违法情形的购房合同，会被依法认定无效，双方需要互相返还交易财物，恢复交易初始状态。
书面形式的购房协议、预约合同同样具备法律效力。只要协议内容明确房屋交易核心事项，包含交易主体、房屋信息、价款金额等关键条款，双方签字确认后，即可产生对应的民事法律约束力。
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