回迁安置房买卖合同纠纷怎么处理?

回迁安置房买卖合同纠纷怎么处理?

　　合同效力是纠纷处理的前提。回迁安置房买卖合同如果不存在欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益等情形，属于双方真实意思表示，法院认定合法有效。买方已经付了款、住了房，卖方不能因为房价涨了就不认账。

　　卖方不配合办证、过户是最常见的纠纷类型。安置房从签约到能办证往往隔好几年，卖方看到房价涨了就想加价或者拖着不办。买方可以起诉到法院，要求判令卖方在一定期限内协助办理不动产权证和过户登记。法院对这类诉求的支持态度很明确，只要合同有效、买方没有违约，通常判卖方限期履行。

　　回迁房项目长期不动工、交房无望的，买方可以主张解除合同。合同约定了“几年内未动工买方有权解约”的条款，条件成就时买方可以单方解除，要求退还全部转让款并主张资金占用利息。合同没有约定解除条件的，根据民法典的规定，一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方也可以解除合同。

　　卖方把安置房偷偷抵押给银行的，买方可以起诉要求注销抵押。有案例显示，卖方在安置房能办证后把产权登记在自己名下，转头抵押给银行办贷款，买方起诉后法院认定银行存在重大过失，抵押不能对抗已经付清全款并实际居住的买方，判令注销抵押、协助过户。

　　遇到继承、共有人争议的，处理起来更复杂。卖方在过户前去世的，房屋作为遗产由继承人继承，继承人需要先办继承手续、交完税，才能继续履行原来的买卖合同。安置房属于家庭共有财产的，签约时最好让所有共有人都签字，只有一个人签字事后其他共有人不认的，合同效力就会出问题。

回迁安置房出售需要缴纳哪些费用?

　　卖方要交的第一块税是增值税。回迁房持有不满两年的，按照百分之三的征收率全额缴纳增值税，同时以增值税额为基数缴纳附加税费，目前附加税费减半征收。持有满两年的，免征增值税。这里的“持有”一般从取得房产证或者契税完税凭证上注明的时间开始算，不是从签拆迁协议那天算。

　　个人所得税是第二块。能提供完整房屋原值凭证的，按转让收入减去房屋原值、转让税金和合理费用后的差额，乘以百分之二十缴纳。不能提供原值凭证的，多数地方按成交价的百分之一到百分之三核定征收。回迁房是家庭唯一住房且持有满五年的，免征个人所得税。

　　土地出让金是回迁房特有的费用。回迁房的土地性质通常是划拨地，不是出让地。上市交易时需要补缴土地出让金，把划拨性质转为出让，费用一般是成交价的一定比例，比如百分之三左右，具体看当地政策。这笔钱不缴，过户手续走不下去。

　　买方那边主要交契税。首套房面积九十平方米以下的按百分之一，九十平方米以上按百分之一点五。二套房面积一百四十平方米以下的按百分之一，一百四十平方米以上的按百分之二。契税由买方承担，但实际交易中谁出钱是可以协商的，买卖合同里写清楚就行。