正文：房地产产权为什么无法办理



本文所说的房地产产权证书无法办理，是指无法取得房地产的所有权，对于商品房买卖合同而言，出卖人最重要的义务就是转移标的物的所有权，也就是俗称的“产权过户登记”。如果产权无法办理是因为出卖人的无理拖延，那么买受人完全可以提起诉讼要求法院强制出卖人承担协助办理房屋过户登记的手续，但是有些房屋因为其他的原因导致产权证书无法办理的，买受人就要另寻出路了。上海汇银律师事务所律师总结了以下三种常见情况：

1、开发商拖欠工程款。

开发商作为发包人拖欠工程款，导致承包人行使法定的优先权，这种优先受偿权优于抵押权和其他债权。 只有当购房者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。律师提醒如果购房者只是交付了小部分的预付款，购房者的权利在工程款优先受偿之后。

2、房地产被开发商抵押。

开发商隐瞒房地产被抵押的事实，或者出卖后又将房地产抵押的，也会导致房屋产权证书无法办理，在后一种情况下，因为抵押权成立在后买卖关系在前，律师认为虽然费些周折但产权最终还是能办理，而前一种情况，抵押权成立在先买卖在后，抵押权优先于买卖关系，此时如果开发商不能清偿债务，产权就无法办理，沈律师建议买受人选择解除合同，要求返还买房款和要求开发商承担违约责任。对策查看“他项权利”一项中是否有抵押记录。

3、房地产开发手续不齐全。

房地产开发商在进行商品房开发过程中，项目证件不齐，缺乏必要的手续，导致商品房产权无法办理，常见的有：土地性质为土地出让金没有缴全、在集体所有的土地上开发房地产、违反城市规划开发房地产等， 律师特别提醒：这种情况下购房者购买到的房屋有可能变成“违章建筑”。


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