审理房产纠纷案件如何看待房产登记的效力

几年来，随着市场经济的发展，法律制度的不断完善，城市中的房产纠纷案件不断增加。但在审理房产纠纷案件中，如何看待房产登记的效力，实践中存在不同认识，现就笔者在办案中遇到的有关问题谈些粗浅的看法和体会。

一、房产登记和房产侵权案件中原告的举证责任

在民事诉讼中，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，这是勿容置疑的一个原则，房产纠纷案件也不例外。原告为证实被告侵权行为的存在，首先必须证实自己对该房屋具有合法的所有权，《房屋所有权证》是说明房屋所有人的有效证据。但在审判实践中，对于房产侵权案件原告为证实自己对房产的所有权在没有房产登记手续的情况下，应当怎么办实践中作法不一。有的认为，原告应提交《土地使用证》，因为土地使用权和房屋所有权紧密相联，土地使用权是谁的，房屋所有权就应是谁的;有的认为，原告应提供房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸;还有的认为，原告应提供建房时建筑材料的购置手续和建房合同。上述观点虽有一定道理，但值得商榷。笔者认为：从法律及其它规定上看，原告为证实房屋所有权，应当提交《房屋所有权证》，只有《房屋所有权证》才能确定原告对该房屋的所有权，除此之外的任何证据均不能作为认定房屋所有权的合法凭据。首先，我国《房地产管理法》规定了房产登记制度，这说明我国对房屋所有权的取得采取了特定形式。在法律对财产所有权的取得有特别规定的情况下，应当依照特别规定来认定房屋的所有权。其次，建设部1997年10月27日颁布了《城市房屋权属登记管理办法》，该《办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”这里所说的“唯一”明确排除了其它的证明材料，强调了只有房屋所有权证书才是权利人对房屋进行占有、使用和处分的合法凭证，除此之外的任何证据包括《土地使用证》、房屋所在地规划管理部门的建设许可证和建筑图纸及建房时建筑材料的购置手续以及建房合同均不应作为人民法院认定房屋所有权的依据。最后，虽然在大多数情况下，土地的使用者就是房屋的所有人，但有时也有不一致的情况，随着市场经济的发展，利用土地使用权入股或者由一方提供土地使用权，另一方提供资金而进行合资建房的现象逐渐增多，在此情况下土地上的房屋可能是共有房屋。在实际生活中，有的是单位提供土地，房屋建设费用是由职工全额集资的集资房，有的是在住宅小区购置的单元楼，这些房屋只可能有《房屋所有权证》，而不会有《土地使用证》。在此情况下，如果仍要求原告提供《土地使用证》是不现实的，更何况《土地使用证》和《房屋所有权证》属于两个不同的登记程序，如果以《土地使用证》来说明房屋的所有权的归属，显然是讲不通的。国务院公布的《城市私有房屋管理条例》虽然规定了当事人办理房产登记时，如果是新建的房屋，应当提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸，以此证明房屋所有权的归属，但这是行政法规对当事人在申请房产登记时的举证要求，而不是当事人在民事诉讼中的举证要求。据此，在房产侵权案件中，原告为证实房屋所有权应向法庭提交该房屋的登记手续即《房屋所有权证》，如果没有房产登记手续，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求，而不是要求原告举出其它证据用以证实房屋所有权，然后确定侵权行为是否存在。

二、房产登记和房屋买卖合同关系

房屋买卖合同关系的存在是房产登记的前提和基础，房产登记是对合法房屋买卖合同关系的确认和认可，只有房屋买卖关系真实、合法、有效，国家房产登记部门才会依法进行登记，否则房产登记机关不会办法房产过户登记手续。但人民法院审理买卖合同纠纷案件时，只是对房屋买卖合同是否有效的审查，并不是对房产登记是否有效的审查。房产登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权的合理干预，干预的目的是为了明晰房屋产权，依法保护房屋所有人的合法权益。人民法院对行政机关这种具体行政行为的监督，仅限于通过行政诉讼程序进行监督，而且这种监督并不替代行政机关作出具体行政行为，最高人民法院曾明确作出司法解释，指出“当事人对于房产管理部门的房屋确权决定不服，可以提起行政诉讼。”这说明民事审判程序无权否定行政机关具体行政行为的效力。如果允许人民法院以确认买卖关系是否有效为由，来否认房产登记机关房产登记的效力，实质上是人民法院行使了房产登记机关的部分职权，民事审判工作代替了房产登记机关的房产登记工作，这种越权行为显然不应产生合法的法律后果。因此，在民事审判活动中，应正确处理房屋买卖合同和房产登记的关系，处理的原则应当是既要依法确认房屋买卖关系是否有效，又要尊重房产登记部门的房产登记，具体应掌握以下几点：①根据《房地产管理法》第37条的规定，未依法登记领取权属证书的，该房产不得转让，如果当事人就该未取得房产权证书的房屋进行买卖，应当确认买卖合同无效。②买卖房屋时卖方有合法的房屋产权证书，买卖合同履行中发生纠纷，只要该买卖合同确系当事人自愿，且无违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应当认定该买卖合同有效，当事人可凭人民法院生效的法律文书及有关证明文件到房屋所在地的房产登记部门办理房产过户手续。③买卖合同签订并已履行，房屋的所有权已实际过户到买方名下，卖方反悔的人民法院一般不应支持。如果发现买卖合同确实存在着可变更、可撤销或者无效的情形，可中止该民事案件的审理，告之当事人可就房产管理部门的房屋所有权登记向人民法院提起行政诉讼。若通过行政诉讼程序房产登记被撤销，人民法院可恢复民事案件审理，宣告买卖关系无效，或者对买卖，或者对买卖合同内容予以变更或撤销，若当事人在法定期限内未提起行政诉讼或通过行政诉讼程序维持了房屋登记的效力，人民法院则应在恢复民事诉讼程序后，维护房屋登记的效力。

三、房产登记和善意第三人

房产登记作为物权登记的一种，其本身存在公信力。物权登记的公信力，是指物权登记机关在其物权登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确、全面的效力，基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确、全面与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益受法律保护。赋予物权登记的公信力就是要保护善意第三人利益。这里的第三人包括两种情况，一是自登记名义人取得物权的人。自登记名义人取得所有权者，如登记名义人并非真正的所有人，取得人仍确定的取得其名下登记的所有权，真权利人并因此而丧失所有权。如：某房屋的真所有人为甲，原登记机关的房产登记簿上错误的将乙登记为该房屋的所有人，丙自乙处买受该房屋，如在办理房产过户登记时，丙仍不知乙为假所有人，丙确定的取得该房屋的所有权，真所有人甲并因此而丧失该房屋的所有权。二是向登记名义人履行给付义务的人。如登记名义人并非真权利人、然第三人基于登记信其享有权利而向他履行给付义务，第三人所做的履行有效，真权利人不得再请求第三人履行，只能请求登记名义人返还不当得利。

审判实践中，有人认为关于善意第三人最高人民法院只在《关于贯彻实施 中华人民共和国民法通则 若干问题的实施意见》第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”中作了规定，其它法律和司法解释均无善意第三人的规定。按照上述规定，善意第三人仅存在于共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产时的情况，其它任何情况下均不存在善意第三人，即使有也是理论上的，而无具体法律规定，这种认识不是很全面的。民事审判活动应当维护善意第三人利益是有根据的。①我国《民法通则》第106条第2款规定，“公民、法人由于过错，侵害国家集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”这就明确说明过错原则是行为人承担民事责任的前提和基础，如果没有过错，行为人就不承担民事责任，这就体现了保护善意第三人利益。如果让善意第三人返还其已得的房产给真所有人，而假所有人又无力退还善意第三人价款的情况下，这实质上是让善意第三人承担了一定的民事责任，损害了善意第三人利益，而不是维护了善意第三人利益，这不符合我国《民法通则》第106条第2款的立法精神。②我们知道，刑事犯罪行为比民事违法行为具有更大的社会危害性，司法机关在打击刑事犯罪的同时，也着力保护善意第三人利益，审判民事案件更应如此。最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家工商行政管理局《关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》明确指出：“对不明知是赃车而购买的，结案后予以退还买主”。“对购买赃车后使用非法提供的入户、过户手续或者使用伪造、变造的入户、过户手续为赃车入户、过户的，应当吊销牌证并将车辆无偿追缴，已将入户、过户车辆变卖的，追缴变卖所得并责令赔偿经济损失”。最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题解释》明确规定：“行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、贷款或者其它经济活动的，如果对方明知是诈骗财务而收取，属恶心取得，应当一律予以追缴，如属善意取得，则不再追缴。”这两个司法解释明确了善意第三人在刑事案件中的存在。体现了刑事诉讼对善意第三人利益的维护。刑事诉讼和民事诉讼虽然性质不同，但在维护正常的市场交易秩序，保护无过错当事人合法权益这一点上，两者的目的是一致的，因此民事审判活动也应当切实有效地维护善意第三人利益。③有人认为善意取得制度只适用于动产，不动产不适用善意取得制度。笔者认为，善意取得是相对于恶意取得而言。善意取得，指占有人不知道也不可能知道自己的占有为无权原占有，从而错信其为有权原占有的占有;恶意取得是指占有人知道或者可能知道其占有为无权原占有的占有。这说明对于财产的取得是善意还是恶意，关键是看行为人取得财产时的主观心理状态，而不是看财产本身的形态，财产是动产还是不动产，不影响善意取得的构成。法律之所以赋于不动产物权登记的公信力，就是要维护善意第三人利益，维护不动产交易的安全，如果否认房产或者说不动产转让中善意第三人的存在，那么物权登记就失去了它存在的价值和意义。

四、房产登记和土地使用权的变更登记

在房产买卖中，房产转让的过户登记应当和土地使用权的变更登记同时进行，但在实践中，由于土地使用权变更登记工作相对滞后，土地使用权变更登记和房产登记又不是由同一登记机关来办理，这就出现了房产转让已经登记完毕。但土地使用权仍在卖主名下，甚至房产已转让登记了好几手，但该房产的土地使用手续仍登记在原始房主名下的情形。在此情况下能否以土地使用权未办理变更登记为由，否认房产登记的效力笔者认为，对此不能一概而论，应当具体问题具体对待。土地使用权在下列情况下，房产转让应为无效：①土地使用权权属有争议;②土地使用权未依法登记领取权属证书;③以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，未按照出让合同约定全部支付土地使用权出证金并取得土地使用权证书;④以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额未达到25%以上，属于成片开发土地的，未形成工业用地或其它建设用地条件;⑤以划拨方式取得土地使用权，转让房产时，未报有批准权的人民政府审批，或者虽已审批，但受让方尚未办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定尚未交纳土地使用权出让金的。除上述五种情形外，其它任何情况不得以未办理土地使用权变更登记为由来否认房产登记的效力。①我国《房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。”这说明房地产转让时，应当先办理房产变更登记，再凭变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记，房产变更登记在先，土地使用权变更登记在后，房产变更登记和土地使用权变更登记又属于不同的登记机关和登记程序。所以房产变更登记后，土地使用权未办理变更登记，可以补办登记，绝不能以土地使用权未办理变更登记为由，否认房产登记的效力。用一个机关的工作程序来否认另外一个机关工作程序，用后发生的行为否认先发生的行为的效力，这从逻辑上是讲不通的。②我国《房地产管理法》第41条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”这里所说的“随之转移”应理解为事实上的随之转移，即自然转移，而不应是要求土地登记机关履行相应的登记手续后才发生土地使用权的转移，这是由房地产的不可分割性所决定，任何一栋房产都不可能脱离其所依赖的土地而独立存在，没有土地，房产就失去其存在的基础和形态，当然就谈不上其价值。正由于房产的不可分割性。房产是谁的，谁就享有该房产的土地使用权，而不论土地使用权变更登记是否办理。我们通常所说的“地随房走”就是这个道理。土地管理部门的土地使用权变更登记应是对已经发生的法律行为的认可，而不应是对已经发生的法律行为的改变;③根据我国《土地管理法》的规定，国家建设用地、乡村企业建设用地、农村居民住宅建设用地以及城镇居民住宅建设用地应当报有批准权的人民政府批准，这是从保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地的利益出发来考虑的，但房屋建设占地已经批准，房屋不论怎么转让往往不涉及土地用途的改变，不再存在房屋建设破坏土地资源和侵占耕地的问题，正因为如此，我国《房地产管理法》规定了房地产转让时土地的使用权办理的是“变更登记”手续，而不是“变更批准”手续。批准和登记概念不同，所产生的法律后果也不是一样的，法律规定行为人的行为应当办理批准手续而未办理的，应当确认该行为未生效或无效。法律规定行为人的行为应当办理登记手续而未办理登记手续的，除法律有特别规定外不应确认该行为未生效或无效。

五、房产登记和房产登记机关的侵权责任

我国《宪法》规定：“由于国家机关及其工作人员侵犯公民权利而受到损失的人，有依照法律规定取得赔偿的权利”。根据这一规定精神，《民法通则》第121条规定：“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民法人合法权益造成损害的，应当承担民事责任”。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员的过失导致登记不当致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”。这些规定均明确了房屋登记机关因其过错给权利人造成损害的，应承担赔偿责任。以此为据，在审理房产侵权纠纷案中，有的认为，房产登记机关在登记中有过错，便可将其列为第三人要求赔偿权利人的经济损失，这种作法值得商榷。房屋登记机关在房屋登记时它是在行使国家权力，体现了国家对房产的一种管理活动，权利人和房屋登记机关的关系是一种管理和被管理的关系，而不是平等主体之间的民事法律关系，登记机关因登记错误而造成他人损害的赔偿是一种行政赔偿，应当适用行政赔偿程序，而不应适用民事赔偿程序。登记机关因其过错对权利人的侵权属于行政侵权，而不应是民事侵权。在民事审判活动中，如果将房产登记机关列为第三人，让其赔偿权利人的损失，势必牵涉到审查登记机关的具体行为是否合法，是否符合法律程序，登记机关在作出具体行政行为时，是否有过错等，而因登记机关具体行政行为所涉及的上述问题在民事审判活动中是无法解决的，民事审判程序无权否认行政机关具体行政行为的效力，正如民事诉讼程序不能代替刑事诉讼而对被告人定罪科刑一样。所以登记机关在房屋登记中即使有侵权行为，也不应将其列为民事诉讼中的第三人。权利人为维护自己利益，可无要求在民事活动中其它有过错的民事主体赔偿损失，不足部分可通过行政赔偿程序要求房产登记机关予以赔偿，也可直接通过行政赔偿程序要求房产登记机关赔偿自己的全部损失。当然，对房产登记机关过错必须通过法定程序确认后方能作为赔偿的依据。

有的认为，国家机关及其工作人员的执行职务中，侵犯他人合法权益造成损失的，国家机关应承担民事责任。对此既然我国《民法通则》第121条作了规定，说明国家机关的特殊侵权应当受民事法律规范及民事诉讼法的调整，房产登记机关的执行职务中造成他人损失，将其列为民事诉讼中的当事人并无不妥，笔者认为，《民法通则》是1987年1月1日开始实施的，当时我国社会主义法制建设尚处于起步阶段，许多相关法律尚未形成、颁布和实施，当时许多行政案件都是按民事诉讼程序处理的，适应当时客观情况，我国《民法通则》第121条对国家机关侵权责任作出规定，无疑具有积极的意义。但到1990年10月1日，1995年1月1日我国《行政诉讼法》和《国家赔偿法》实施后，再用解决民事纠纷的程序来解决行政纠纷，便是适用法律不当，法律已对行政诉讼和行政赔偿程序作出特别规定，我们就应当从其规定。