【消费者权益保护】房地产消费者权益结构的三个层次

第一个层次是民法、刑法、建筑法、房地产法、金融信贷法等与消费者保护法相关的法律保护。根据我国的现实情况，可将房屋租赁关系、房地产消费信贷关系、房屋维修服务关系等归于此保护层次。但必须明确的是，当这些法律适用涉及房地产消费者基本生存利益的时候，应当体现法律对消费者权益优先保护的原则;涉及这类问题的法律竞合，应当优先适用有利于消费者权益保护的法律规范。此外，非商品化住房消费关系除了受政策规范调整外，在法律上也主要限于这一层次的保护。

第二个层次是我国《消费者权益保护法》对房地产消费者权益的特殊保护。应当在立法上至少是在理论上明确将基于商品化的房地产消费关系纳入该法的调整范围。事实上重要的是这一层次的保护主要是对《消费者权益保护法》中相关概念和制度的理解在观念上要有所更新，例如对该法中的商品的理解应当突破《产品质量法》中产品的传统观念;对消协工作范围的理解应当突破工商管理部门对日用消费品经营进行管理的传统观念。

第三个层次是《消费者权益保护法》中各种房地产消费者权益的不同法律价值。房地产消费者生命和财产安全的价值应当是最高的消费者权益，法律的保护应当最为严格，对侵害房地产消费者这一权益的行为应当予以最严厉的制裁，例如因房屋质量问题对消费者人身或财产安全造成损害的，不应当适用民法的实际损失赔偿原则，而应当借鉴国外消费者保护的有关规定，予以严厉的惩罚性高额赔偿;其次是房地产消费者公平交易的价值，法律对房地产消费者这方面权益保护的严格程度仅次于生命和财产安全方面的权益，特别是对经营者故意损害消费者公平交易权益的行为应予以制裁，例如对用欺诈方式损害消费者权益者，予以双倍赔偿的惩罚性制裁措施;再次为消费者福利价值，例如中介服务、售后服务和物业管理服务等主要体现房地产消费者的此种利益。在不直接涉及前两种消费者权益法律价值的前提下，消费者保护法在实体法上与民法等一般法区别不太大，但在程序上要有利于使消费者权益及时、合理而又经济地得到保护。