农村土地租赁合同纠纷一案

原告：冯德军，男，47岁，汉族，居民，住丰都县高家镇。

委托代理人：任明淑，女，52岁，汉族，居民，住丰都县高家镇。

委托代理人：殷国森，丰都县高镇法律服务所法律工作者。

被告：周永禄，男，63岁，汉族，居民，住丰都县高家镇。

委托代理人：秦国，重庆天宇三星律师事务所律师。

第三人：谭昌华，男，74岁，汉族，居民，住丰都县高家镇。

原告冯德军诉被告周永禄、第三人谭昌华农村土地租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月12日立案受理后，依法由代理审判员廖春丽适用简易程序分别于2010年8月2日、9月21日、9月29日公开开庭进行了审理。原告冯德军及其委托代理人任明淑、殷国森，被告周永禄及其委托代理人秦国到庭参加诉讼。第三人谭昌华经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告冯德军诉称，2006年，原告妻子身患残疾，生活困难，向第三人谭昌华借款23000元。到期后因无钱偿还，第三人与我协商将我所有的高家镇原关田沟8组房屋75.03㎡抵给第三人。后第三人谭昌华与被告周永禄串通，将原告另有的房屋45.25㎡和抵给第三人的75.03㎡，共计120.28㎡以35000元出售给被告，三方并于2006年5月6日签订《房屋买卖协议》。因被告周永禄系城镇居民，按法律规定无权购买农村房屋，请求法院判决确认该《房屋买卖协议》无效，被告返还原告45.25㎡的宅基地及原房屋后面的承包地。后，2010年9月29日庭审中，原告变更诉讼请求，请求法院判决确认《房屋买卖协议》中关于原旧房后面土地处理部份无效，并由被告返还该宗土地。

被告周永禄辩称，原关田沟房屋120㎡全部系第三人谭昌华所有，并不属冯德军所有。2004年7月24日，谭昌华与被告签订《房屋买卖协议》，已将120.28㎡房屋出售给被告。2006年5月6日三方签订的合同应分为两部份,一是房屋处理，房屋原系谭昌华所有，原告无权主张;二是旧房后的土地处理，实为土地租赁，原告并收取了被告12000元租金。合同中涉及原告冯德军的只是土地租赁部份，但事实上原告并无权出售或出租该宗土地，因为原告无证据证明该宗土地系其家庭承包地，该宗土地系被告向丰都县高家镇祥和路居委4组集体租赁，被告亦交纳了相关费用。2006年5月6日《房屋买卖协议》中对旧房后面土地处理即土地租赁部份是无效的，原告应将被告支付的12000元租金费用返还给被告。

第三人谭昌华经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。

经审理查明，1997年1月，第三人谭昌华在丰都县高家镇原关田沟村8组申批100㎡的土地，与原告冯德军协议由原告代办相关手续和代建地基，费用由谭昌华预付。后原告向谭昌华共收取22650元费用,并办理了部份手续。同年5月，原告与谭昌华协商，原告将其所有的座落于丰都县高家镇关田沟村8组的砖混房屋75.03㎡作价9000元换谭昌华申批的地基，谭昌华于1997年5月30日取得了该房屋的房屋所有权证。后双方发生纠纷，本院于2001年5月20日作出丰民初字第833号民事判决书，判决冯德军返还谭昌华人民币13650元。后，经谭昌华申请强制执行，本院于2002年3月22日作出丰法执字第481-2号民事裁定书，将冯德军所有的座落在丰都县高家镇关田沟村8组砖混结构房屋两间及砖木结构房屋一间依法抵偿给谭昌华所有,并将该房屋的房屋所有权证交予谭昌华。谭昌华取得上述共计120.28㎡的房屋产权后，于2004年7月24日与被告周永禄签订《房屋买卖协议》，将120.28㎡的房屋出售给被告周永禄所有。2006年5月6日，原告冯德军、第三人谭昌华、被告周永禄三方又签订了《房屋买卖协议》，该协议载明：“甲方：冯德军、谭昌华 乙方：周永禄……一、甲方自愿将座落在丰都县高家镇原关田沟村八组冯德军砖木结构房45.25㎡和关田沟村9组原谭昌华的一层砖混结构房52.22㎡，二层砖木结构房22.81㎡ 两家合计建筑面积120.28㎡，包括旧房后面北向东延长8.5m，南向东延长8.5m，相距冯德军现住房后墙倒退1米为界以35000.00元卖给乙方周永禄办蜂窝煤厂。二、付款时间：协议签订时乙方在35000元中减出谭昌华卖房款贰万叁仟元，余下的款按合同生效砍树完毕付给甲方冯德军1/3的款支肆仟……甲方将果树、青苗等等移出后再由乙方委托范兴廷把后面乱石工程按乙方标准完成至符合验收，如在施工中发生任何纠纷全权由甲方自行解决，乱石工程完毕验收后，乙方将2/3的购房款付清给冯德军……”冯德军、谭昌华、周永禄在该协议上签名捺印。后，被告周永禄向原告冯德军支付12000元。此外，原告冯德军还于2006年6月17日、7月16日两次向被告另行收取共计800元土地租用费、青苗费等费用，原告出具领条，并载明土地租用30年。

另，被告之妻任思惠与高家镇祥和路居委4组于2006年12月5日签订《协议书》，载明：“甲方：高家镇祥和路居委4组 乙方：高家镇祥和路居委4组任思惠……一、甲方将祥和路居委4组高镇现建国路232号谭昌华、冯德军旧居后面和侧边集体土地长期使用权经协商征用给乙方任思惠建厂房及建设用地，和长期不赔偿青苗费。……”丰都县高家镇祥和路社区居委会亦在该协议上盖章确认。2006年12月12日，被告周永禄向高家镇祥和路居委4组交纳土地费用2822.40元。

上述事实，有2004年7月24日谭昌华、周永禄签订的《房屋买卖协议》、2006年5月6日冯德军、谭昌华、周永禄签订的《房屋买卖协议》、谭昌华房屋所有权证、冯德军房屋所有权证、冯德军出具的领条6张、被告之妻任思惠与高家镇祥和路居委4组于2006年12月5日签订的《协议书》、祥和路居委4组向被告收取土地费用的收条、本院丰民初字第833号民事判决书、本院丰法执字第481-2号民事裁定书、本院于2010年9月13日对第三人谭昌华的询问笔录以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，可以认定。

本院认为，2006年5月6日原告冯德军、第三人谭昌华、被告周永禄签订的《房屋买卖协议》事实上可分为房屋买卖和土地租赁两部份。原告诉称，被告支付原告的12000元系被告购买其45.25㎡房屋的房款，被告占用《房屋买卖协议》中约定的“旧房后面北向东延长8.5m，南向东延长8.5m，相距冯德军现住房后墙倒退1米为界”的土地没有向原告支付任何费用，且该宗土地属农村土地，被告无权占用，协议中对该宗土地的处理部份是无效的，请求法院确认协议中土地处理部份无效，并由被告将该宗土地返还给原告。本院认为，2006年5月6日《房屋买卖协议》处理的房屋120.28㎡应全部属第三人谭昌华所有，且谭昌华亦于2004年7月24日已将房屋出售给被告所有，谭昌华并收取被告23000元房款。虽2006年5月6日《房屋买卖协议》第一条载明冯德军砖木结构房45.25㎡和谭昌华房屋75.03㎡两家合计120.28㎡，但该条约定与客观事实相悖，因为冯德军原有的房屋45.25㎡已于2002年3月22日经本院强制执行，依法裁定抵偿给谭昌华所有。此时，原告冯德军对该房屋已无所有权。原告称本院的该次执行是错误的，但原告的该项理由不属本案民事一审程序的审查范围，原告可按法律规定的法律监督程序依法提出，在未依法撤销该生效民事裁定之前，该抵偿行为依法仍为有效。

故，《房屋买卖协议》涉及原告冯德军的只是旧房后面的土地处理部份。虽协议第一条约定将房屋及土地卖给被告，但第二条确定为土地租用30年，且原告于2006年6月17日、7月16日出具的收条意思表示中再次明确土地租用30年的意思。故，原告冯德军、被告周永禄在协议中对该宗土地的处理实质为一个独立于房屋买卖之外的土地租赁协议。被告支付原告的12000元应合理推定为旧房后面的土地租金费用。原告诉称被告占用旧房后面的土地没有向其支付任何费用，因与客观事实不符，故，其诉称理由不成立，本院不予采纳。原告又诉称，被告占用的旧房后面的土地属农村土地，被告无权占用。

本院认为，原、被告自愿约定将该宗土地出租给被告办蜂窝煤厂，原告获取租金利益，该行为并不违反法律、法规的强制性、禁止性规定;且原告在本案的举证中亦未能证实该宗农村土地的使用权明确归其享有;又，原告诉称被告和第三人恶意串通，与原告签订《房屋买卖协议》，但经庭审审查，其诉称只有原告的单独陈述，没有其他证据予以印证，且，被告及第三人又不予认可，结合本案证据和客观事实，被告和第三人并无恶意串通损害原告利益之行为，原告的此项诉称理由不成立，本院不予采纳。

综上，原、被告之间形成的土地租赁协议关系不属于法律、法规强制规定的合同无效之情形，原告起诉请求确认2006年5月6日《房屋买卖合同协议》中土地处理部份无效，由被告返还该宗土地，因其诉讼请求无事实依据和法律依据，故，其主张本院难予支持。另，被告抗辩，原告无证据证明该宗出租土地系原告农村家庭承包土地，原告无权出售或出租该土地，故，《房屋买卖协议》中土地处理部份应为无效，原告应返还被告支付的12000元租金费用。本院认为，虽原告和被告都主张该部份协议无效，但依据的事实、理由完全不同，导致的法律后果也不一样，被告的该抗辩及主张依法属另一法律关系的实体诉讼请求，为另一独立诉讼法律关系，不宜在本案中一并审查，但被告可另行诉讼。诚实信用为民法的基本原则，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条规定之精神、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之精神，判决如下：

驳回原告冯德军的诉讼请求。

案件受理费100元，因适用简易程序，减半收取50元，由原告冯德军承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

如果您也有相关法律咨询，请点击发布免费法律咨询

更多精彩内容请进入农村土地租赁专题