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房屋买卖合同什么时候生效?房屋买卖合同生效要件有哪些?

发布时间:2021-10-05 16:21:24 浏览:0
  我们在买卖房屋的过程之中,都需要签订买卖合同。那么房屋买卖合同什么时候生效?房屋买卖合同生效要件有哪些?大律师网小编给大家一一解答疑惑,欢迎阅读了解详情,希望有所帮助。

房屋买卖合同什么时候生效

  根据《民法典》(2021年1月1日生效) 第五百零二条 依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

  依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

  房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外:

  1、若买卖双方约定合同的生效条件,则买卖合同自生效条件成就时生效。

  2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,自办理批准、登记等手续后生效。

  基于不动产所有权的特殊性,买卖中的商品房所有权,即产权应在买卖双方办理了过户登记手续后才转移给购房人。过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而仅是物权转移的生效要件,它仅影响房屋所有权的转移而不影响合同的成立与生效。

  《城市房地产管理法》第六十条第三款规定的“房地产转让或变更时,应向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记”和《城市私有房屋管理条例》第六条规定的“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”来看,上述法律和行政法规没有规定房屋买卖合同必须办理过户登记手续才生效。

房屋买卖合同生效要件有哪些?

  房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:

  1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

  (1)一般主体要求。依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。

  (2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。此外,政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房,仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房,机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。

  2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此,因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实意思,原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为,亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力,当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效,不影响其他部分法律效力的,其他部分仍为有效。

  3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。否则,房屋买卖行为无效。例如,在房屋买卖活动中,我国法律法规明确规定,房屋买卖双方不得买卖土地,不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收,不得买卖拆迁房屋等。

  综上可知,买卖房屋合同生效要件主要有当事人必须符合主体资格、当事人表意真实、不得违反政策三大方面。只要满足此三个条件,则买卖合同基本可以生效。具体而详细的条件就需要当事人双方共同协商。

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