2020房贷利息怎么算?

　　在银行贷款买房的情况下，贷款利息的计算主要取决于首付数额、还款方式(等额本息还款或者等额本金还款)、贷款年限、银行利率等。由于国家对房地产市场的政策在发生变化，所以银行利率和首付数额都是可能会变化的。那么，在计算银行贷款买房利息时，则应当根据的数据进行计算。

　　等额本息还款：这是目前最主流的还款方式。这种方式每月还相同的额度，本金和利息的数额会不同，前期还本金额大于利息额;后期还利息额大于本金额。这种还款方式适合有稳定收入的贷款申请人，安排收支比较方便;它的缺点在于所还利息额比较多，利息不会随本金的减少而减少，还款总利息较高。

　　等额本金还款：这种方式是贷款申请人每月所还本金相同，每个月利息会随本金额的减少而减少。前期支付的本金和利息较多，但是所需支付的利息总额相对较少，还款负担逐月递减。这种还款方式适合贷款后手头资金充裕的贷款申请人，前期还款能力要求高。

2020年提前还贷利息怎么算?

　　提前还贷可以节省多少利息，从提前还款日以后再不会计算利息。你只要把剩余的本金还清即可。

　　借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。

　　借款人如果要提前还贷，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

　　个人住房贷款采用等额还款法，在还款初期，每月还款中包含的本金部分只有一点点，而大部分是利息，所以起初还贷时多支付了以后年份的利息，到后来年份，还款利息的比重逐渐下降，本金逐渐上升，就如有的报纸所指出的，提前还贷将损失一笔不小的利息费用。在这种观点的指导下，等本还款法较等额还款法，就具有相对的优势，因为在起初还款中本金所占的比重较大，总的利息支出比较少。有的借款人认为等额还款法，就是将一次到期还本利息的总额平均分摊到每个月，那么，提前还贷当然损失了大量为以后所支付的利息，而且期限越长，损失越大。

　　但学过财务管理的人应该知道，个人住房贷款等额还款法每月还款额的计算是通过年金现值来计算的，它只与贴现率有关。比如说，在等额还款法下，公积金10万元贷款10年期，月利率为3.375‰，每月还款额A=p×I×1+1/(1+I)n-1其中p=10万元，I=3.375‰n=10×12=120计算可得1014.83元。第一个月还款中利息为100000×3.375‰=337.50元，本金为1014.83—337.50=677.33元;第二个月还款中利息为(100000-667.33)×3.375‰=335.21元，本金为1014.83-335.21=679.62元……直到最后一个月还款后本金为零。在等本还款法下，同样公积金10万元贷款10年期，月利率为3.375‰，每月还本金固定为833.33元(100000÷120个月)，每月的利息为10万元扣除已还本金后的余额与月利率的乘积，比如说，第一个月的利息为100000×3.375‰=337.50元，总还款额为1170.83元(833.33+337.50);第二个月的利息为(1000000-833.33)×3.375‰=334.69元，总还款额为1168.02元……如此计算下去。

　　可以看出，个人住房贷款两种还款方式都是支付上月本金余额的利息，与将来无关。也可以发现两种方法第一个月的利息是相同的。其实无论使用何种还款方法，也无论借款期限多长，第一个月支付的利息总是相同的，因为第一个月本金的余额都是相同的，都是期初数10万元。之所以等额法比等本法以后的每月利息较多，仅仅是因为等本法在还款期初几年内每月还款额高，支付利息后偿还的本金就多，上例中，等本法要比等额法多支付156元(1170.83-1014.83)，当然就多还了156元本金。道理很简单，借银行的钱，还得早总是比还得晚少支出利息，举个极端的例子，如果借款当天就将10万元全部还清，那么1分钱的利息也不用支付，而如果十年到期时再一次还本付息，那么支付的利息在数字加总上肯定是最多的。

　　其实，个人住房贷款每月还款额是不能简单加总的，就好比现在的1元钱和一年后的1元钱并不等值。如果把任何一种还款法每月还款的金额按照贷款月利率折算为现值，然后加总，就应该等于贷款的金额。所以，不同的还款方式只不过是为了适应不同客户对自己未来现金流出的不同考虑。等本法适用于那些认为自己将来收入会减少，希望当前多偿还贷款的人，收入预期看涨的人，更适合使用等额法，如果希望每月多还一些贷款，可以通过缩短期限来调节每月还款额。

　　从上面的分析来看，个人住房贷款提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，都是应该支付的借款利息，并没有多付任何将来的利息给银行。

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