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丈夫找人假冒妻子公证卖房 房屋买卖合同是否有效

来源:法律风云榜 大律师网 时间:2018-05-04 浏览:
导读:丈夫狄某为借钱指使他人冒充妻子牛某,办理了委托孙某代办涉案房屋的出售、过户等事宜的委托书公证。孙某后将涉案房屋以牛某名义出售给甲房地产公司,牛某发现后诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

丈夫找人假冒妻子公证卖房 房屋买卖合同是否有效

  狄先生为了卖掉妻子牛女士名下的房子,指使他人冒充妻子,办理了委托孙某代办涉案房屋的出售、过户等事宜的委托书公证。孙某后将涉案房屋以牛女士的名义出售给房地产公司,牛女士发现后起诉到法院,要求确认房屋买卖合同无效。日前,海淀法院审结了此案,法院判决合同无效。

  丈夫找人假冒妻子公证卖房

  牛女士称,2012年8月,她与狄先生办理结婚登记,后狄先生离家。2014年9月,她接到房屋中介公司电话,得知她婚前购买的房屋已经出售并办理了网签过户手续。

  牛女士到海淀区建委查询情况后才知道,2014年9月的时候,孙某带着委托授权公证书将她的房子办理了网签手续,购买房子的地产公司将会在5个工作日内拿到房屋所有权证。

  牛女士称,用以出售涉案房屋的公证《授权委托书》复印件上,有狄先生与她的签名,但是,上面的签名是冒名顶替。她找到出具《授权委托书》的公证处,说明情况,要求核查并撤销《委托授权书》,但为时已晚,涉案房屋已被过户,并核发了《房屋所有权证》。

  买房者:房屋买卖合同合法有效

  法庭上,牛女士表示,她没有任何要急着卖房的原因,涉案房屋是她唯一的住房且一直在居住。狄先生利用二人婚姻关系盗窃其房产证、身份证、户口本后,雇用他人冒名顶替、伪造其签名授权;孙某明知委托授权系冒名取得,却故意隐瞒出售原告的婚前个人房产,非法处理其财产;房地产公司恶意买受,再次抵押、转手第三方逃避经济风险和法律责任。牛女士请求法院确认孙某与房地产公司签订的房屋买卖合同无效。

  庭审中,狄先生、孙某未到庭参加诉讼或提交书面答辩意见。房地产公司辩称,经公司审查,孙某持有有权代为出售涉案房屋的公证委托书、产权证以及牛女士的身份证等文件,公司已经尽到了谨慎注意的义务。公司支付了230万元房款和10万元税款,并按正常规定履行了法定程序,因此公司受让该房屋法律依据充分,属于善意购买,所签房屋买卖合同合法有效,应受法律保护。

  法院判决房屋买卖合同无效

  海淀法院认为,涉案房屋是牛女士的婚前个人财产,狄先生指使他人冒充牛女士,并委托孙某代办涉案房屋的出售、过户等事宜的委托书公证,孙某对此知情,但还在明知没有代理权的情形下,恶意地以牛女士的名义与房地产公司签订房屋买卖合同。

  根据法院查明的事实,孙某与买房的房地产公司存在关联关系。房地产公司作为专业的房地产经纪公司,应知涉案房屋交易价格230万元明显低于当时的市场价值,但面对异常情况,房地产公司还是与孙某签订房屋买卖合同。法院因此对房地产公司的说法不予采信。

  最终,海淀法院判决确认孙某以牛女士名义与房地产公司签订的房屋买卖合同无效。

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  记者查询发现,去年8月,西城法院也判决了一起伪造公证书卖房案。妻子在不知道的情况下,刘某假冒妻子名义、伪造公证文书,将妻子的房子卖了出去。妻子发现后,将买房人告上法庭,法庭判买房协议无效,买房人随后报案,刘某被警方抓获。法院经审理认定,刘某以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物数额特别巨大的行为,已构成合同诈骗罪,依法判处刘某有期徒刑11年6个月,并处罚金人民币2万元。

  近年来,利用伪造证件或者虚假材料欺骗公证的情况屡见不鲜。北京的各个公证处几乎每天都会遇到有当事人提供虚假材料的情况。北青报此前曾报道,仅北京市中信公证处的一位公证员没收的各种假证件已有100多本。为应对“假公证”问题,北京公证系统将建立欺骗公证黑名单诚信查询系统,并将该系统纳入全社会的诚信信息查询系统。

  欺骗公证黑名单诚信查询系统建成后,造假者只要被一家公证处发现,全市所有公证处将一并拒绝为其办理相关公证。

房屋买卖合同被认定无效的后果

丈夫找人假冒妻子公证卖房 房屋买卖合同是否有效

  针对本案的实际情况,即认定房屋买卖合同无效,但购房者能否善意取得涉案房屋,房屋产权户名能否恢复到牛女士名下呢。牛女士所遭受的经济损失,可向狄先生、孙某主张侵权赔偿责任吗?

  首先,狄先生的行为属无权处分,买卖合同应认定无效。我国《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”换言之,权利人不予追认的,争议合同当属无效。本案中,狄先生雇佣他人,冒充牛女士本人签名,欺骗购房人签订房屋买卖协议,并欺骗办证机关办理房产买卖过户手续,将妻子婚前房屋卖给了他人,这一行为完全违背了牛女士本人的真实意愿,其行为属于无权处分,牛女士不予追认,所签署的房屋买卖合同当属无效。

  其次,根据善意取得制度,购房人是否获得涉案房屋所有权呢?买卖合同被认定无效后,最终会产生两种结果,一种是恢复原状,另一种为不恢复原状。从《物权法》第106条的规定看,我国善意取得制度的构成要件包括如下几个方面:“(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”。本案中,购房人在签订合同时,对假冒一事并不知情,且狄先生出示了牛女士的身份证、房屋产权证及结婚证,足以让购房人相信两人有权处分该房屋,购房人的购房行为并非恶意,但是,协议约定的价款不符合当时的市场价格,购房人虽按合同约定付清了全部的购房款,仍属房屋买卖的非善意第三人,现该房屋已经登记在购房人的名下,因此,牛女士有权要求恢复房屋所有人原状,购房人对房屋不能善意取得。

(编辑:天下无讼)

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